2025타경51294
유찰 4회지분매각| 소재지 | 충청남도 서산시 한마음2로 22 (석림동, 서산 센트럴 코아루 아파트) [도로명] 충청남도 서산시 한마음2로 22 (석림동,서산센트럴코아루아파트) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 신청채권자 확인 필요 임차인의 임차보증금반환채권의 양수인임. |
| 토지면적 | 13,946㎡ (4218.7평) | 건물면적 | 64.95㎡ (19.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 225,000,000원 | 최저가격 | (70%)157,500,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)15,750,000원 | 청구금액 | 241,728,592원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.14 | (34%)77,175,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.18 | (24%)54,023,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.09.22 | (100%)225,000,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.27 | (70%)157,500,000원 | 진행 |
물건 사진 (24장)
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 서산시 한마음2로 22 (석림동, 서산 센트럴 코아루 아파트) | 대 (제2종일반주거지역) | 13,946㎡ (4218.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 681,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 서산시 한마음2로 22 (석림동, 서산 센트럴 코아루 아파트) (충청남도 서산시 한마음2로 22 (석림동,서산센트럴코아루아파트)) | 철근콘크리트구조 | 64.95㎡ (19.6평) | 토지·건물 일괄평가 | - 신청채권자 확인 필요 임차인의 임차보증금반환채권의 양수인임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 13,946㎡ (4218.7평) 건물: 64.95㎡ (19.6평) | 225,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 총층은 지상20층 중 제17층 제1703호(사용승인일 : 2019.03.28.)로서 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시 창호임. 아파트(방3, 욕실2, 주방, 거실, 발코니, 드레스룸 등)으로 이용중임. 도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음. 사다리 평지의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임. 본건 단지 주위로 간선도로와의 접근이 가능하고, 도
본건은 충청남도 서산시 석림동 소재 '석림 근린공원' 북서측 인근에 위치하는 서산센트럴코아루아파트 제102동 제17층 제1703호(전유면적 64.9504㎡)로서, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임. 본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 여건은 보통임.
- 신청채권자 확인 필요 임차인의 임차보증금반환채권의 양수인임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 있음 | 1703호전부 | 전입: 2022-03-04 확정: 2022-02-08 배당: - | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-03-04 확정: 2022-02-08 배당: 2024-03-05 | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-03-04 확정: 2022-02-08 배당: 2024-03-05 | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 6억 9,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-04-07 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-03-05 | 임차권설정 | 정OO | 230,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-05-01 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
- 신청채권자 확인 필요 임차인의 임차보증금반환채권의 양수인임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 서산시 한마음2로 22 (석림동, 서산 센트럴 코아루 아파트) | 대지면적 | 13,946㎡ (4218.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 64.95㎡ (19.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.5% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서산시 관할 등기소 (서산지원) | 서산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서산시세무서 | 서산시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 한마음2로 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 서산시 한마음2로 22 (석림동, 서산 센트럴 코아루 아파트) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 2,500만원 | 1억 8,450만원 | 82% | 6.2명 | 1억 8,450만원 |
| 최근 3개월 | 2억 2,500만원 | 1억 8,225만원 | 81% | 5.8명 | 1억 8,225만원 |
| 최근 6개월 | 2억 2,500만원 | 1억 8,000만원 | 80% | 5.4명 | 1억 8,000만원 |
| 최근 12개월 | 2억 2,500만원 | 1억 7,775만원 | 79% | 5.1명 | 1억 7,775만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 56점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,875만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,848만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 206만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,791만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 1,875만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,395만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 36장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
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