2024타경1780 (2)
유찰 9회지분매각| 소재지 | 충청북도 제천시 고암로 86 (고암동) [도로명] 충청북도 제천시 고암로 88 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["선순위임차인", "임차권등기", "대항력"] |
| 토지면적 | 13,449.5㎡ (4068.5평) | 건물면적 | 58.93㎡ (17.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 81,400,000원 | 최저가격 | (13%)10,925,000원 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)1,092,500원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.02.23 | (33%)26,673,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.03.30 | (26%)21,338,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.05.11 | (21%)17,070,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.10.26 | (13%)10,925,000원 | 유찰 |
물건 사진 (34장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 제천시 고암로 86 (고암동) | 대 (제2종일반주거지역) | 13,449.5㎡ (4068.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 425,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 제천시 고암로 86 (고암동) (충청북도 제천시 고암로 88) | 철근콘크리트조 · (공동주택) | 58.93㎡ (17.8평) | 토지·건물 일괄평가 | ["선순위임차인", "임차권등기", "대항력"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 13,449.5㎡ (4068.5평) 건물: 58.93㎡ (17.8평) | 81,400,000원 | |||
본건은 충청북도 제천시 하소동 소재 "의림여자중학교" 남동측 인근에 위치하고 있는 부동 산(주상용부동산)이며,주상용부동산,상업용부동산, 후면 주택지대로 형성된 지역으로서 주위 환경은 보통임. 본건 토지(기호1)는 중로한면에 접하고 있어 차량 접근 가능하며,인근에 시내버스정류장이 인근에 소재하고 있어 교통상황 무난함. 본건 토지(기호1)의 형태는 사다리형으로서 인근지세는 등고 평탄하며, 주상용부동산 부지로 이용하고 있음. 본건 토지(기호1) 동측으로 중로와 접하고 있음. 도시지역,제2종일반주거지역,중로3류(폭 12m-15m)(접함),가축사육제한구역(전부제한지역)(가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),상대보호구역(용두초등학교,의림여자중학교)(교육환경 보호에 관한 법률) 없 음 없 음 "건물감정평가요항표"참조 ※본건 건물(기호2)은 1974.01.04자로 사용승인되었으며,1982.10.05자로 신규작성,1985.09. 17자로 일부 증축,1996.06.28자로 일부 증축,2007.06
["선순위임차인", "임차권등기", "대항력"]
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 307호전부 | 전입: 2022-10-24 확정: 2022-10-24 배당: 2025-01-03 | 보: 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 관련물건번호 ( 2 건) 대항력 없음 | 1 납부 2 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 212원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-12-04 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-12-04 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2024-12-04 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-12-06 | 가압류 | 충OO | 14,830,800원 | 소멸기준 | - |
| 5 | 2024-12-24 | 임의경매 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-02-14 | 가압류 | 웰OO | 10,573,472원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-02-20 | 가압류 | 하OO | 4,015,321원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-03-05 | 가압류 | (OOOOOOO | 19,434,688원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
["선순위임차인", "임차권등기", "대항력"]
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 86 (고암동)
| 단지명 | 86 (고암동) | 총 세대수 | 40세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 제천시 고암로 86 (고암동) | 대지면적 | 13,449.5㎡ (4068.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 58.93㎡ (17.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.4% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 1988-11-22 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제천시 관할 등기소 (제천지원) | 제천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제천시세무서 | 제천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 고암로 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 제천시 고암로 86 (고암동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8,140만원 | 6,674만원 | 82% | 6.2명 | 6,674만원 |
| 최근 3개월 | 8,140만원 | 6,593만원 | 81% | 5.8명 | 6,593만원 |
| 최근 6개월 | 8,140만원 | 6,512만원 | 80% | 5.4명 | 6,512만원 |
| 최근 12개월 | 8,140만원 | 6,430만원 | 79% | 5.1명 | 6,430만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 86.6%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 546만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,358만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 707만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,284만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 823만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,257만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 83장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 86.6% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 86.6%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
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