2025타경51985
유찰 3회제시외건물포함지분매각2026.10.26 (제3별관 1층 제5호법정)||
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| 소재지 | 경기도 광주시 문형산안길 49-65 (신현동) [도로명] [토지 대 890㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지지분매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지,임야,전답 | 접수/개시결정 | 2025.04.10 | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 수목 포함 물건2는 지분매각, 현황'도로'임 |
| 토지면적 | 238㎡ (72.0평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,100,959,854원 | 최저가격 | (70%)1,470,672,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)147,067,200원 | 청구금액 | 900,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.13 | (49%)1,029,470,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.14 | (34%)720,629,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.21 | (100%)2,100,959,854원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.26 | (70%)1,470,672,000원 | 진행 |
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물건 사진 (43장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 광주시 문형산안길 49-65 (신현동) | 대 (계획관리지역) | 238㎡ (72.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 854,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 광주시 문형산안길 49-65 (신현동) ([토지 대 890㎡]) | 대지,임야,전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 수목 포함 물건2는 지분매각, 현황'도로'임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 238㎡ (72.0평) 건물: - | 2,100,959,854원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현동 행정복지센터' 북동측 원거리에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임. 본건 기호1,2는 차량 접근이 가능하고, 버스 정류장과의 거리 및 운행여건 등으로 보아 대중 교통사정은 불편함. *기호1 : 사다리형 완경사의 토지로서 '주거나지'임. *기호2 : 부정형 완경사의 토지로서 '도로'로 이용 중임. *기호1 : 북측으로 노폭 약8m, 동측으로 노폭 약6m, 서측으로 노폭 약4m의 포장 도로와 접하 며, 동측으로 접한 도로는 고저 차이로 출입이 불가능한 상태임. *기호2 : 본건이 노폭 약4m 내외의 포장 도로임. *기호1 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>. *기호2 : 계획관리지역(계획관리), 성장
[참고사항]
일괄매각. 제시외 수목 포함 물건2는 지분매각, 현황'도로'임
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-04-29|배당요구종기일 : 2025.06.23
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기OO 대항력 없음 | 기타사항 * 현장에서 점유자를 만나지 못하였고, 점유자가 확인되지 않으므로 정확한 점유권원 등은 별도의 확인이 필요함. | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022.04.29.근저당권|청구/채권금액 : 900,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2021-04-19 | 소유권이전 | 김OO | 202,104,196원 | 매매 | 2021.04.19 갑(6) 소유권이전 김OO 매매 |
| 1 | 2022-04-29 | 근저당권설정 | 엠씨아이대부(주) | 1,080,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:성남동부새마을금고 | 2022.04.29 을(9) 근저당권설정 엠씨아이대부(주) 1,080,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:성남동부새마을금고 소멸 |
| 1 | 2022-04-29 | 근저당권설정 | 엠씨아이대부(주) | 1,080,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:성남동부새마을금고 | 2022.04.29 을(9) 근저당권설정 엠씨아이대부(주) 1,080,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:성남동부새마을금고 소멸 |
| 2 | 2023-09-08 | 근저당권설정 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 420,000,000원 | 확정채권양도전:서울서부신협 | 2023.09.08 을(11) 근저당권설정 케이씨유엔피엘대부(주) 420,000,000 확정채권양도전:서울서부신협 소멸 |
| 2 | 2023-09-08 | 근저당권설정 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 420,000,000원 | 확정채권양도전:서울서부신협 | 2023.09.08 을(11) 근저당권설정 케이씨유엔피엘대부(주) 420,000,000 확정채권양도전:서울서부신협 소멸 |
| 3 | 2024-07-26 | 소유권이전 | 안OO | 2,024,072,612원 | 신탁 | 2024.07.26 갑(12) 소유권이전 안OO 신탁 |
| 4 | 2024-12-26 | 소유권이전 | 김OO | 2,024,122,613원 | 신탁재산의귀속 | 2024.12.26 갑(13) 소유권이전 김OO 신탁재산의귀속 |
| 5 | 2025-03-20 | 압류 | 광OO | 2,025,032,014원 | 말소 | 2025.03.20 갑(14) 압류 광주시 소멸 |
| 6 | 2025-04-11 | 임의경매 | 엠씨아이대부(주) | 900,000,000원 | 2025타경51985 | 2025.04.11 갑(15) 임의경매 엠씨아이대부(주) 청구금액 900,000,000 2025타경51985 소멸 |
| 6 | 2025-04-11 | 임의경매 | 엠씨아이대부(주) | 900,000,000원 | 2025타경51985 | 2025.04.11 갑(15) 임의경매 엠씨아이대부(주) 청구금액 900,000,000 2025타경51985 소멸 |
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주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 수목 포함 물건2는 지분매각, 현황'도로'임
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 광주시 문형산안길 49-65 (신현동) | 대지면적 | 238㎡ (72.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지,임야,전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광주시 관할 등기소 (성남지원) | 성남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광주시세무서 | 광주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 문형산안길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 광주시 문형산안길 49-65 (신현동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 21억 95만원 | 17억 2,278만원 | 82% | 6.2명 | 17억 2,278만원 |
| 최근 3개월 | 21억 95만원 | 17억 177만원 | 81% | 5.8명 | 17억 177만원 |
| 최근 6개월 | 21억 95만원 | 16억 8,076만원 | 80% | 5.4명 | 16억 8,076만원 |
| 최근 12개월 | 21억 95만원 | 16억 5,975만원 | 79% | 5.1명 | 16억 5,975만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
23억 8,127만원
최저매각가 대비 +2억 8,031만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수21.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수43.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수41.515점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 41점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
14억 7,067만원
- 예상 대출액
- 7억 3,533만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 5,951만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
15억 8,832만원
- 예상 대출액
- 9억 5,299만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 6,080만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
17억 597만원
- 예상 대출액
- 11억 888만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 2,385만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 87장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 40.24%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경66810 | 토지·임야 | 경기도 광주시 능평동 349-1 | 2026.06.01 | 17억 9,160만원 | 10억 2,999만원 | 57.5% | 매각 |
| 2025타경51997 | 토지·임야 | 경기도 광주시 신현동 56-2 | 2026.10.12 | 5억 7,456만원 | 1억 1,575만원 | 20.1% | 매각 |
| 2025타경51997 | 토지·임야 | 경기도 광주시 신현동 56-2 | 2026.08.03 | 5억 7,456만원 | 1억 5,860만원 | 27.6% | 매각 |
| 2025타경1818 | 토지·임야 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리 123 | 2026.06.24 | 5억 495만원 | 3억 1,510만원 | 62.4% | 매각 |
| 2025타경5157 | 토지·임야 | 경기도 성남시 분당구 율동 168 | 2026.09.14 | 2억 3,192만원 | 1억 1,311만원 | 48.8% | 매각 |
| 2024타경69123 | 토지·임야 | 경기도 성남시 분당구 수내동 277 | 2026.07.13 | 4억 4,380만원 | 1억 1,112만원 | 25% | 매각 |
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