2025타경30948
유찰 2회지분매각| 소재지 | 경상남도 진주시 진양호로 191 (평거동) [도로명] 경상남도 진주시 진양호로 191 (평거동,순화로즈팰리스) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | 2025.06.17 | 매각물건 | -대항력 주의 요함. |
| 토지면적 | 946.8㎡ (286.4평) | 건물면적 | 29.7㎡ (9.0평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 44,600,000원 | 최저가격 | (49%)21,854,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)2,185,400원 | 청구금액 | 52,115,100원 | 채권자 | 홍OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.06 | (100%)44,600,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.18 | (70%)31,220,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.06 | (49%)21,854,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.02 | (49%)21,854,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 진주시 진양호로 191 (평거동) | 대 (일반상업지역) | 946.8㎡ (286.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,485,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 진주시 진양호로 191 (평거동) (경상남도 진주시 진양호로 191 (평거동,순화로즈팰리스)) | 철근콘크리트구조 | 29.7㎡ (9.0평) | 토지·건물 일괄평가 | -대항력 주의 요함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 946.8㎡ (286.4평) 건물: 29.7㎡ (9.0평) | 44,600,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사스라브지붕 13층건 내 단위호로서, 사용승인일: 2008.04.10. 외벽: 돌붙임 및 모르타르위 페인트마감 등 내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등 창호: 새시창임. 오피스텔로 이용중임. 위생설비 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음. 다각형의 토지로서 인접지와는 등고평탄하며, 오피스텔부지로 이용중임. 남동측으로 로폭 약 25m 내외의 아스콘포장도로와 북동측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함. 일반상업지역, 지구단위계획구역(일단의주택지
본건은 경상남도 진주시 평거동 소재 '서진초등학교' 북동측 인근에 위치하는 순화로즈팰리스 오피스텔 13층 1506호(전용면적: 29.7㎡)로서, 부근은 로변 상가지대 및 아파트단지와 후면 일반주택 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 소재하며 운행노선수 및 운행횟수 등을 고려시 일반 대중교통 사정은 양호함.
-대항력 주의 요함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-09-26 확정: - 배당: - | 보: 5,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 5,200만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-02-10 | [가압류] 강OO 지분: | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2022-10-05 | [압류] | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | 2025-06-17 | 경매개시결정(신청채권) | 홍OO | 52,115,100원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-대항력 주의 요함.
당사자 내역
| 채권자 | 홍OO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 진주시 진양호로 191 (평거동) | 대지면적 | 946.8㎡ (286.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29.7㎡ (9.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 3.1% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 진주시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 진주시세무서 | 진주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 진양호로 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 진주시 진양호로 191 (평거동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4,460만원 | 3,657만원 | 82% | 6.2명 | 3,657만원 |
| 최근 3개월 | 4,460만원 | 3,612만원 | 81% | 5.8명 | 3,612만원 |
| 최근 6개월 | 4,460만원 | 3,568만원 | 80% | 5.4명 | 3,568만원 |
| 최근 12개월 | 4,460만원 | 3,523만원 | 79% | 5.1명 | 3,523만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,092만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,916만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,416만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,770만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,647만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,715만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경31027 | 오피스텔 | 경상남도 진주시 진양호로 195-5 (평거동, 순화 씨저스팰리스 오피스텔) | 2026.05.04 | 4,100만원 | 4,300만원 | 104.9% | 매각 |
| 2023타경38334 | 오피스텔 | 경상남도 진주시 진양호로 195-5 (평거동, 순화 씨저스팰리스 오피스텔) | 2026.11.23 | 4,000만원 | 211만원 | 5.3% | 진행중 |
| 2022타경2468 | 오피스텔 | 경상남도 진주시 진양호로 195-5 (평거동, 순화 씨저스팰리스 오피스텔) | 2026.06.15 | 4,000만원 | 60만원 | 1.5% | 매각 |
| 2022타경2468 | 오피스텔 | 경상남도 진주시 진양호로 195-5 (평거동, 순화 씨저스팰리스 오피스텔) | 2025.12.08 | 4,000만원 | 115만원 | 2.9% | 매각 |
| 2025타경1063 | 근린상가 | 경상남도 진주시 순환로573번길 9 (평거동) | 2026.08.31 | 9억 8,164만원 | 3억 4,030만원 | 34.7% | 매각 |
| 2024타경5027 | 근린상가 | 경상남도 진주시 신평공원길69번길 6 (평거동) | 2026.05.11 | 3억 8,690만원 | 2억 6,000만원 | 67.2% | 변경 |
| 2025타경618 | 근린상가 | 경상남도 진주시 진양호로293번길 16-24 (신안동) | 2026.09.14 | 13억 837만원 | 5억 1,400만원 | 39.3% | 매각 |
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