2025타경503398
유찰 3회| 소재지 | 세종특별자치시 연서면 88-17 [도로명] [토지 답 2565㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 을구 순위 1번 임차권에 따라 토지 일부가 현황 '선하지'로 이용 중임. 최저매각가격은 일부 토지가 '선하지'임을 감안한 가격임. 농지취득자격증명 제출 필요하며(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 전용허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 있을 수 있음. |
| 토지면적 | 2,565㎡ (775.9평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,344,060,000원 | 최저가격 | (17%)225,896,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)22,589,600원 | 청구금액 | 488,926,791원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.09 | (49%)658,589,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.13 | (34%)461,012,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.17 | (24%)322,708,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.22 | (17%)225,896,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 세종특별자치시 연서면 88-17 | 대 | 2,565㎡ (775.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 세종특별자치시 연서면 88-17 ([토지 답 2565㎡]) | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 을구 순위 1번 임차권에 따라 토지 일부가 현황 '선하지'로 이용 중임. 최저매각가격은 일부 토지가 '선하지'임을 감안한 가격임. 농지취득자격증명 제출 필요하며(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 전용허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 있을 수 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,565㎡ (775.9평) 건물: - | 1,344,060,000원 | |||
대상 토지 일련번호1은 일부가 토지등기사항전부증명서(1999년 11월 11일 설정, 범위: 212㎡, 존속기간: 송전선이 존속하는 기간동안) 상 및 현황 "선하지"로 이용 중인 바, 이를 고려하여 감정평가하되, "선하지"부분은 이용 상의 제한 등을 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람. 대상 토지 일련번호1은 일부가 토지등기사항전부증명서(1999년 11월 11일 설정, 범위: 212㎡, 존속기간: 송전선이 존속하는 기간동안) 상 및 현황 "선하지"로 이용 중인 바, 이를 고려하여 감정평가하되, "선하지"부분은 이용 상의 제한 등을 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람. 대상 토지 일련번호1은 대체로 사다리형의 평지로 "답" 등으로 이용 중임. 대상 토지 일련번호1 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접함. 도시지역, 자연녹
을구 순위 1번 임차권에 따라 토지 일부가 현황 '선하지'로 이용 중임. 최저매각가격은 일부 토지가 '선하지'임을 감안한 가격임. 농지취득자격증명 제출 필요하며(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 전용허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 있을 수 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한OO 대항력 없음 | 중앙212㎡ | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 1,399,200원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인2 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 월: 1,399,200원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 1999-11-22 | 임차권설정 | 한OO | - | 인수 | - |
| 1 | 2020-05-26 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2020-05-26 | 근저당권 | 농OO | 283,200,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2020-08-28 | 근저당권 | 농OO | 120,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2022-03-21 | 근저당권 | 농OO | 120,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-06-04 | 가압류 | 세OO | 36,614,423원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-08-12 | 가압류 | 신OO | 10,124,734원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-09-16 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-10-14 | 가압류 | 농OO | 53,377,084원 | 소멸 | - |
| 10 | 2025-12-05 | 가압류 | 충OO | 26,683,861원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
을구 순위 1번 임차권에 따라 토지 일부가 현황 '선하지'로 이용 중임. 최저매각가격은 일부 토지가 '선하지'임을 감안한 가격임. 농지취득자격증명 제출 필요하며(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 전용허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 있을 수 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 세종특별자치시 연서면 88-17 | 대지면적 | 2,565㎡ (775.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 연서면 관할 등기소 (대전지방법원) | 대전지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 세종특별자치시 관할 지방국세청 | 세종특별자치시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 연서면세무서 | 연서면 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 88-17 행정복지센터(주민센터) | 세종특별자치시 연서면 88-17 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 13억 4,406만원 | 11억 212만원 | 82% | 6.2명 | 11억 212만원 |
| 최근 3개월 | 13억 4,406만원 | 10억 8,868만원 | 81% | 5.8명 | 10억 8,868만원 |
| 최근 6개월 | 13억 4,406만원 | 10억 7,524만원 | 80% | 5.4명 | 10억 7,524만원 |
| 최근 12개월 | 13억 4,406만원 | 10억 6,180만원 | 79% | 5.1명 | 10억 6,180만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 1,294만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,343만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 4,638만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 827만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 7,032만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 259만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 19장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경3829 | 토지·임야 | 세종특별자치시 연서면 성제리 282 | 2026.09.29 | 8억 3,218만원 | 3억 1,000만원 | 37.3% | 매각 |
| 2025타경3824 | 토지·임야 | 세종특별자치시 연서면 쌍전리 산18-6 | 2026.10.14 | 1억 5,772만원 | 7,811만원 | 49.5% | 매각 |
| 2025타경501792 | 토지·임야 | 세종특별자치시 연서면 신대리 298-2 | 2026.05.12 | 28억 6,685만원 | 3억 3,728만원 | 11.8% | 매각 |
| 2025타경502316 | 토지·임야 | 세종특별자치시 연서면 고복리 180 | 2026.05.06 | 1억 1,402만원 | 3,951만원 | 34.7% | 매각 |
| 2025타경502787 | 토지·임야 | 세종특별자치시 조치원읍 봉산윗말2길 18-68 | 2026.07.15 | 4억 4,092만원 | 1억 4,153만원 | 32.1% | 매각 |
| 2025타경503720 | 토지·임야 | 세종특별자치시 연서면 쌍전리 116 | 2026.09.07 | 7억 249만원 | 3억 8,950만원 | 55.4% | 매각 |
| 2025타경503524 | 토지·임야 | 세종특별자치시 조치원읍 침산리 283-9 | 2026.07.02 | 3억 9,310만원 | 2억 6,750만원 | 68% | 매각 |
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