2025타경510461
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 인천광역시 강화군 강화읍 강화대로192번길 41-7 [도로명] 인천광역시 강화군 강화대로192번길 41-7 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 주택 | 접수/개시결정 | 2025.07.03 | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 목록1. 건물은 목록2.3.토지 양지상에 소재 |
| 토지면적 | 279㎡ (84.4평) | 건물면적 | 96.28㎡ (29.1평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 문OO |
| 감정가격 | 452,227,040원 | 최저가격 | (49%)221,590,000원 | 채무자 | 문OO |
| 입찰보증금 | (10%)22,159,000원 | 청구금액 | 72,000,000원 | 채권자 | 송OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.23 | (100%)452,227,040원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.11.09 | (49%)221,590,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 강화군 강화읍 강화대로192번길 41-7 | 대 (계획관리지역) | 279㎡ (84.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 257,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 강화군 강화읍 강화대로192번길 41-7 (인천광역시 강화군 강화대로192번길 41-7) | 철근콘크리트구조 · (단독주택) | 96.28㎡ (29.1평) | 일괄평가 (대장연면적 159.44㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 목록1. 건물은 목록2.3.토지 양지상에 소재 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 279㎡ (84.4평) 건물: 96.28㎡ (29.1평) | 452,227,040원 | |||
철근콘크리트구조 기타지붕 2층 건물로서, (사용승인일자: 2022.02.11.) - 외 벽: 대리석재 마감 등 - 내 벽: 몰탈위 페인팅, 목재데크,
본건은 인천광역시 강화군 강화읍 용정리에 소재하는 '강화청소년수련관' 북서측에 위치 하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택, 전,답 등 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 주변 환경은 보통시 됨. 본건까지 차량 진입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시 됨. 2필1단의 경사지를 등고평탄하게 정지작업한 사다리형의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용 중임. 일단지 기준 본건 남측으로 세로의 포장도로가 소재함. <기호 2,3> 공통 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)), 가축사육제한 구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법> '평가의견' 참조 -- 임대관계 : 미상임. 기 타 :
일괄매각. 제시외 건물 포함 목록1. 건물은 목록2.3.토지 양지상에 소재
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-07-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-07-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-07-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-07-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-12-09 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-07-03 | 경매개시결정(신청채권) | 송OO | 72,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함 목록1. 건물은 목록2.3.토지 양지상에 소재
당사자 내역
| 채권자 | 송OO | 채무자 | 문OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 문OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 강화군 강화읍 강화대로192번길 41-7 | 대지면적 | 478㎡ (144.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 159.44㎡ (48.2평) | 건축면적 | 99.14㎡ (30.0평) | 건폐율 / 용적률 | 20.7% / 33.4% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2022-02-11 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강화군 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강화군세무서 | 강화군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 강화읍 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 강화군 강화읍 강화대로192번길 41-7 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 5,222만원 | 3억 7,082만원 | 82% | 6.2명 | 3억 7,082만원 |
| 최근 3개월 | 4억 5,222만원 | 3억 6,630만원 | 81% | 5.8명 | 3억 6,630만원 |
| 최근 6개월 | 4억 5,222만원 | 3억 6,178만원 | 80% | 5.4명 | 3억 6,178만원 |
| 최근 12개월 | 4억 5,222만원 | 3억 5,725만원 | 79% | 5.1명 | 3억 5,725만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 1,079만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,123만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 4,359만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 635만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 6,707만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 79만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경746 | 단독·다가구 | 인천광역시 강화군 강화읍 갑룡길5번길 37 | 2026.08.03 | 3억 7,565만원 | 2억 3,178만원 | 61.7% | 매각 |
| 2024타경45687 | 단독·다가구 | 경기도 김포시 월곶면 포내로 43-12 | 2026.07.21 | 6억 2,336만원 | 2억 2,583만원 | 36.2% | 매각 |
| 2025타경508097 | 다세대·연립 | 인천광역시 강화군 강화읍 옥림리 998-1 제이드팰리스 비동 4층402호 | 2026.05.12 | 3억 1,000만원 | 1억 7,640만원 | 56.9% | 매각 |
| 2025타경509621 | 다세대·연립 | 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 921-1 비동 2층201호 | 2026.10.06 | 1억 9,000만원 | 9,599만원 | 50.5% | 매각 |
| 2025타경504678 | 다세대·연립 | 인천광역시 강화군 강화읍 향나무길22번길 23 (행복한아름빌라) | 2026.06.04 | 1억 2,200만원 | 6,397만원 | 52.4% | 매각 |
| 2025타경510735 | 다세대·연립 | 인천광역시 강화군 선원면 중앙로236번길 17 | 2026.09.17 | 1억 3,300만원 | 6,292만원 | 47.3% | 매각 |
| 2024타경4945 | 다세대·연립 | 경기도 김포시 월곶면 김포대로2918번길 80 | 2026.08.27 | 1억 7,600만원 | 3,200만원 | 18.2% | 매각 |
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