2025타경32499
유찰 3회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 북문대로159번길 37 (운암동) [도로명] 광주광역시 북구 북문대로159번길 39 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음 |
| 토지면적 | 23,200㎡ (7018.0평) | 건물면적 | 59.82㎡ (18.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 118,000,000원 | 최저가격 | (100%)118,000,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)11,800,000원 | 청구금액 | 120,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.24 | (56%)66,080,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.05 | (45%)52,864,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.16 | (36%)42,292,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.10.28 | (100%)118,000,000원 | 진행 |
물건 사진 (18장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 북구 북문대로159번길 37 (운암동) | 대 (제2종일반주거지역) | 23,200㎡ (7018.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,052,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 북구 북문대로159번길 37 (운암동) (광주광역시 북구 북문대로159번길 39) | 철근콘크리트조 · (공동주택) | 59.82㎡ (18.1평) | 토지·건물 일괄평가 | - 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 23,200㎡ (7018.0평) 건물: 59.82㎡ (18.1평) | 118,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 15층중 제15층 제1502호로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지, 타일마감 등 창호 : 새시창임. 아파트로 이용중임. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 부정형 평지로서 아파트부지로 이용중임. 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8m의 아스팔트포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로 단지 내 진입도로가 개설되어 있음. 1. 운암동 1038-1 : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-03-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 <교육환경 보호에
본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 '광주운암초등학교' 북서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임. 본건 아파트단지까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.
- 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-06-03 확정: 2022-03-23 배당: 2024-06-21 | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-06-03 확정: 2022-03-23 배당: 2024-06-21 | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-06-03 확정: 2022-03-23 배당: - | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 3억 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2022-06-03 | 소유권이전 | 건이유한회사 | 130,000,000원 | 매매 거래가액:130,000,000원 | 2022.06.03 갑(10) 소유권이전 건이유한회사 매매 거래가액:130,000,000원 |
| 0 | 2022-06-03 | 소유권이전 | 건이유한회사 | 130,000,000원 | 매매 거래가액:130,000,000원 | 2022.06.03 갑(10) 소유권이전 건이유한회사 매매 거래가액:130,000,000원 |
| 1 | 2022-06-03 | 소유권 | 건OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2024-06-21 | 주택임차권 | 최OO | 120,000,000원 | 범위:건물전부 2024카임5402 전입:2022.06.03 확정:2022.03.23 | 2024.06.21 을(10) 주택임차권 최OO 120,000,000 범위:건물전부 2024카임5402 전입:2022.06.03 확정:2022.03.23 |
| 1 | 2024-06-21 | 주택임차권 | 최OO | 120,000,000원 | 범위:건물전부 2024카임5402 전입:2022.06.03 확정:2022.03.23 | 2024.06.21 을(10) 주택임차권 최OO 120,000,000 범위:건물전부 2024카임5402 전입:2022.06.03 확정:2022.03.23 |
| 2 | 2024-06-21 | 임차권설정 | 최OO | 120,000,000원 | 인수 | - |
| 2 | 2025-04-08 | 강제경매 | 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 말소기준등기 2025타경32499 | 2025.04.08 갑(11) 강제경매 주택도시보증공사 청구금액 120,000,000 말소기준등기 2025타경32499 소멸 |
| 2 | 2025-04-08 | 강제경매 | 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 말소기준등기 2025타경32499 | 2025.04.08 갑(11) 강제경매 주택도시보증공사 청구금액 120,000,000 말소기준등기 2025타경32499 소멸 |
| 3 | 2025-04-08 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
- 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 37 (운암동)
| 단지명 | 37 (운암동) | 총 세대수 | 210세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 15층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 북구 북문대로159번길 37 (운암동) | 대지면적 | 23,200㎡ (7018.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 59.82㎡ (18.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.3% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 1991-03-22 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 북구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 북구세무서 | 북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 북문대로159번길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 북구 북문대로159번길 37 (운암동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 1,800만원 | 9,676만원 | 82% | 6.2명 | 9,676만원 |
| 최근 3개월 | 1억 1,800만원 | 9,558만원 | 81% | 5.8명 | 9,558만원 |
| 최근 6개월 | 1억 1,800만원 | 9,440만원 | 80% | 5.4명 | 9,440만원 |
| 최근 12개월 | 1억 1,800만원 | 9,322만원 | 79% | 5.1명 | 9,322만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 71점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,900만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,829만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7,646만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,037만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8,897만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,741만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 36장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
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