2023타경31367
유찰 8회| 소재지 | 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 576-6 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. -농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). -[목록7] 토지 일부 소하천구역 저촉. -거제시 둔덕면 학산리 576-6, 576-7, 585번지는 매각대상아님(2025.12.01.자 경매일부취하). |
| 토지면적 | 661㎡ (200.0평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 113,214,000원 | 최저가격 | (9%)10,434,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,043,400원 | 청구금액 | 795,476,750원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.09.07 | (13%)14,906,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.09.07 | (17%)19,028,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.10.26 | (9%)10,434,000원 | 진행 |
| 10회 | 2026.10.26 | (12%)13,320,000원 | 진행 |
물건 사진 (35장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 576-6 | 답 (자연환경보전지역) | 661㎡ (200.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 28,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 576-6 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. -농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). -[목록7] 토지 일부 소하천구역 저촉. -거제시 둔덕면 학산리 576-6, 576-7, 585번지는 매각대상아님(2025.12.01.자 경매일부취하). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 661㎡ (200.0평) 건물: - | 113,214,000원 | |||
[본건 1) - 7)] : 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 소재 "골부락마을" 북측 인근 및 "영포마을" 내에 위치하며, 부근으로 지방도(#1018)를 중심으로 단독주택, 농경지 및 근린생활시설 및 마을 주변으로 농경지 및 단독주택 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임. [본건 9)] : 경상남도 거제시 장평동 소재 "디큐브거제백화점" 남서측에 위치하며, 부근으로 단독주택, 상가주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임. [본건 1) -7)] : 본건 5), 6)토지는 차량 접근이 용이하며, 나머지 토지는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 위치 및 대중교통 통행횟수 등 고려시 제반 교통상황은 보통임. [본건 9)] : 본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통 통행횟수 등 고려시 제반 교통상황은 보통임. [본건 1), 2), 3)] : 부정형 평지의 토지로서, 현황 신축중인 공장 점유지 상태임. [본건 4)] : 부정형 평지의 토지로서, 현황 "전" 상태임.
-일괄매각. -농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). -[목록7] 토지 일부 소하천구역 저촉. -거제시 둔덕면 학산리 576-6, 576-7, 585번지는 매각대상아님(2025.12.01.자 경매일부취하).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 주거 / 3층 | 전입: 1996-07-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 3층 | 전입: 1996-07-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 202호 | 전입: 2017-03-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 점포 / 202호 | 전입: 2017-03-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점포 / 1층102호 | 전입: 2023-08-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 1층102호 | 전입: 2023-08-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 성우기업,남OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 좌측호실 | 전입: 2023-12-12 확정: 2023-12-13 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 성우기업,남일우 대항력 없음 | 1층 좌측호실 | 전입: 2023-12-12 확정: 2023-12-13 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 / 1층 우측호실 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 1층 우측호실 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 / 1층 우측호실 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (11건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2010-10-20 | 근저당권 | 연OO | 1,200,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2010-10-20 | 지상권 | 연OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2015-10-21 | 근저당권 | 연OO | 195,000,000원 | 소멸 | - |
| 1 | 2022-04-28 | 소유권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2023-02-16 | 근저당권 | 한OO | 12,000,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-07-04 | 가압류 | 근OO | 343,369,810원 | 소멸 | - |
| 7 | 2023-11-27 | 가압류 | 해OO | 6,110,298원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-01-03 | 임의경매 | 연OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2024-01-04 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-08-19 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. -농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). -[목록7] 토지 일부 소하천구역 저촉. -거제시 둔덕면 학산리 576-6, 576-7, 585번지는 매각대상아님(2025.12.01.자 경매일부취하).
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 576-6 | 대지면적 | 661㎡ (200.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 거제시 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 거제시세무서 | 거제시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 둔덕면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 576-6 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 1,321만원 | 9,283만원 | 82% | 6.2명 | 9,283만원 |
| 최근 3개월 | 1억 1,321만원 | 9,170만원 | 81% | 5.8명 | 9,170만원 |
| 최근 6개월 | 1억 1,321만원 | 9,057만원 | 80% | 5.4명 | 9,057만원 |
| 최근 12개월 | 1억 1,321만원 | 8,943만원 | 79% | 5.1명 | 8,943만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 11건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 90.8%입니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 521만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,333만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 676만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,263만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 786만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,236만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 11건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 15건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 55장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 90.8% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 11건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 90.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경26874 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 16-18 | 2026.07.27 | 3억 7,599만원 | 1,620만원 | 4.3% | 매각 |
| 2025타경21485 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 88-1 | 2026.10.19 | 3억 4,546만원 | 3,710만원 | 10.7% | 매각 |
| 2024타경29880 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 둔덕면 거제남서로 5244-98 | 2026.06.22 | 1억 3,787만원 | 4,600만원 | 33.4% | 매각 |
| 2025타경21381 | 토지·임야 | 경상남도 통영시 용남면 연기길 237 | 2026.06.08 | 5억 6,232만원 | 1억 7,155만원 | 30.5% | 매각 |
| 2025타경21374 | 토지·임야 | 경상남도 통영시 용남면 동달리 155 | 2026.06.08 | 7억 341만원 | 2억 150만원 | 28.6% | 매각 |
| 2025타경21701 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 둔덕면 거림1길 115 | 2026.07.27 | 6억 6,078만원 | 3억 7,000만원 | 56% | 매각 |
| 2024타경22100 | 토지·임야 | 경상남도 통영시 용남면 44 | 2026.08.24 | 5억 9,166만원 | 4,511만원 | 7.6% | 매각 |
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