2025타경464
유찰 5회제시외건물포함| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 752 [도로명] 전라남도 무안군 상마길 35-38 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다가구주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물 매각 포함 -일괄매각. 제시외 건물 매각 포함 -목록2. 다락이 소재하며, 독립적인 공간(가칭 301호)인 것으로 추정됨 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 103.02㎡ (31.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 186,225,740원 | 최저가격 | (56%)104,286,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)10,428,600원 | 청구금액 | 80,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.08.10 | (29%)53,394,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.08.10 | (100%)186,225,740원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.09.28 | (70%)130,358,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.16 | (56%)104,286,000원 | 진행 |
물건 사진 (19장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 무안군 청계면 752 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 무안군 청계면 752 (전라남도 무안군 상마길 35-38) | 철골조 · 지상2층 | 103.02㎡ (31.2평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. 제시외 건물 매각 포함 -일괄매각. 제시외 건물 매각 포함 -목록2. 다락이 소재하며, 독립적인 공간(가칭 301호)인 것으로 추정됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 103.02㎡ (31.2평) | 186,225,740원 | |||
본건 기호(1)은 전라남도 무안군 청계면 상마리 소재 <상마정마을> 남측 인근에 위치하며,. 본건 기호(1) 주위는 농경지 및 자연림 등이 혼재함. 본건 기호(3)은 전라남도 목포시 양동 소재 <목포정명여자고등학교> 서측 인근에 위치하며, 본건 기호(3) 주위는 주택 및 소규모상가 등이 혼재함. 본건 기호(1) : 인근에 버스정류장이 소재하나, 면지역 외곽으로 대중교통 상황은 다소 불편시됨. 본건 기호(3) : 인근에 버스정류장이 소재함. 기호(1) : 부정형 평지로, 다가구주택 건부지임. 기호(3) : 사다리형 평지로, 주상나지임. 본건 기호(1)까지 차량 진출입이 가능하며, 동측 청계공항로를 통하여 타지역으로 진출입 가능함. 본건 기호(3)까지 차량 진출입이 가능하며, 서측 수문로를 통하여 타지역으로 진출입 가능함. 기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한
-일괄매각. 제시외 건물 매각 포함 -일괄매각. 제시외 건물 매각 포함 -목록2. 다락이 소재하며, 독립적인 공간(가칭 301호)인 것으로 추정됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2022-02-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2022-02-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-10-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-10-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-10-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-10-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-11-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-11-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 관련물건번호 ( 2 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 212원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 송OO 대항력 없음 | 건물의전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (10건) | - | 보: 1억 5,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2022-01-06 | 소유권이전 | 양OO | - | 임의경매로인한 매각, 2019타경9720 | 2022.01.06 갑(10) 소유권이전 양OO 임의경매로인한 매각, 2019타경9720 |
| 0 | 2022-01-06 | 소유권이전 | 양OO | - | 임의경매로인한 매각, 2019타경9720 | 2022.01.06 갑(10) 소유권이전 양OO 임의경매로인한 매각, 2019타경9720 |
| 1 | 2022-01-06 | 소유권 | 양OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2022-11-21 | 전세권설정 | 송OO | 150,000,000원 | 말소기준등기 존속기간: 2021.11.30 ~ 2023.11.30 범위:건물전부 | 2022.11.21 을(7) 전세권설정 송OO 150,000,000 말소기준등기 존속기간: 2021.11.30 ~ 2023.11.30 범위:건물전부 소멸 |
| 1 | 2022-11-21 | 전세권설정 | 송OO | 150,000,000원 | 말소기준등기 존속기간: 2021.11.30 ~ 2023.11.30 범위:건물전부 | 2022.11.21 을(7) 전세권설정 송OO 150,000,000 말소기준등기 존속기간: 2021.11.30 ~ 2023.11.30 범위:건물전부 소멸 |
| 2 | 2025-08-01 | 강제경매 | 송OO | - | 소멸기준 | - |
| 2 | 2025-08-01 | 강제경매 | 송OO | 80,000,000원 | 2025타경464 | 2025.08.01 갑(14) 강제경매 송OO 청구금액 80,000,000 2025타경464 소멸 |
| 2 | 2025-08-01 | 강제경매 | 송OO | 80,000,000원 | 2025타경464 | 2025.08.01 갑(14) 강제경매 송OO 청구금액 80,000,000 2025타경464 소멸 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물 매각 포함 -일괄매각. 제시외 건물 매각 포함 -목록2. 다락이 소재하며, 독립적인 공간(가칭 301호)인 것으로 추정됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 무안군 청계면 752 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 103.02㎡ (31.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 다가구주택 | 주구조 / 층수 | 철골조 · 지상 2층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 무안군 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 무안군세무서 | 무안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 청계면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 무안군 청계면 752 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 8,622만원 | 1억 5,270만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5,270만원 |
| 최근 3개월 | 1억 8,622만원 | 1억 5,084만원 | 81% | 5.8명 | 1억 5,084만원 |
| 최근 6개월 | 1억 8,622만원 | 1억 4,898만원 | 80% | 5.4명 | 1억 4,898만원 |
| 최근 12개월 | 1억 8,622만원 | 1억 4,711만원 | 79% | 5.1명 | 1억 4,711만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 71점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,214만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,129만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,757만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,429만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,863만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,167만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 10건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 19장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 44.0% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51153 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 무안군 청계면 도림길 56-1 | 2026.06.22 | 11억 1,190만원 | 5억 2,000만원 | 46.8% | 매각 |
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