2025타경782
유찰 5회지분매각| 소재지 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-59 (배곧동) [도로명] 경기도 시흥시 서울대학로 59-59 (배곧동,배곧시그니처타워) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 매각대상 호실은 인접한 148호실, 149호실과 벽체(호별) 구분 없이 일체로 골프연습장으로 이용 중임. 현재 각 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 독립성 상실은 일시적이며 그 복원은 용이한 것으로 조사되었으나 복원에 필요한 비용은 현재 정확히 산정할 수 없음. 매수 신고 시 이 부분은 사전에 검토 요망. |
| 토지면적 | 6,055.8㎡ (1831.9평) | 건물면적 | 25.74㎡ (7.8평) | 소유자 | 양OO |
| 감정가격 | 381,000,000원 | 최저가격 | (17%)64,034,000원 | 채무자 | 양OO |
| 입찰보증금 | (10%)6,403,400원 | 청구금액 | 460,311,594원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.23 | (100%)381,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.04 | (70%)266,700,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.16 | (49%)186,690,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.26 | (17%)64,034,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-59 (배곧동) | 대 (준주거지역) | 6,055.8㎡ (1831.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,541,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-59 (배곧동) (경기도 시흥시 서울대학로 59-59 (배곧동,배곧시그니처타워)) | 철근콘크리트구조 · (공장) | 25.74㎡ (7.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각대상 호실은 인접한 148호실, 149호실과 벽체(호별) 구분 없이 일체로 골프연습장으로 이용 중임. 현재 각 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 독립성 상실은 일시적이며 그 복원은 용이한 것으로 조사되었으나 복원에 필요한 비용은 현재 정확히 산정할 수 없음. 매수 신고 시 이 부분은 사전에 검토 요망. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 6,055.8㎡ (1831.9평) 건물: 25.74㎡ (7.8평) | 381,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상9층 건 중 1층 147호, 149호로서, 외벽 : 인조석 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. 기호(1,2) 공히 공장(지원시설-운동시설-골프연습장)으로 이용 중임. 기본적인 위생설비, 지하주차장, 승강기설비 등이 되어 있음. 정방형의 토지로서 상업기타 부지로 이용 중임. 대상 물건 남서측으로 포장도로에 접함. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. (1) 임대관계 미상임. (2) 대상 물건 기호(1,2)는 의뢰되지 않은 인접 호수와 경계없이 일체로 이용
대상 물건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧한울초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 아파트형 공장 등이 소재하고 있음. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 무난함.
매각대상 호실은 인접한 148호실, 149호실과 벽체(호별) 구분 없이 일체로 골프연습장으로 이용 중임. 현재 각 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 독립성 상실은 일시적이며 그 복원은 용이한 것으로 조사되었으나 복원에 필요한 비용은 현재 정확히 산정할 수 없음. 매수 신고 시 이 부분은 사전에 검토 요망.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 퍼스트원골프존 대표자 김OO 대항력 없음 | 점포 / 149호 | 전입: 2024-08-16 확정: - 배당: - | 보: 550만원 월: 982,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 퍼스트원골프존 대표자 김OO 대항력 없음 | 점포 / 147호 | 전입: 2024-08-16 확정: - 배당: - | 보: 620만원 월: 1,120,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1,170만원 월: 2,102,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-06-04 | 근저당 | 군OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 460,311,594원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
매각대상 호실은 인접한 148호실, 149호실과 벽체(호별) 구분 없이 일체로 골프연습장으로 이용 중임. 현재 각 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 독립성 상실은 일시적이며 그 복원은 용이한 것으로 조사되었으나 복원에 필요한 비용은 현재 정확히 산정할 수 없음. 매수 신고 시 이 부분은 사전에 검토 요망.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 양OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 양OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-59 (배곧동) | 대지면적 | 6,055.8㎡ (1831.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 25.74㎡ (7.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.4% |
| 주용도 | 공장 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2024-02-29 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 시흥시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 시흥시세무서 | 시흥시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서울대학로 행정복지센터(주민센터) | 경기도 시흥시 서울대학로 59-59 (배곧동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 8,100만원 | 3억 1,242만원 | 82% | 6.2명 | 3억 1,242만원 |
| 최근 3개월 | 3억 8,100만원 | 3억 861만원 | 81% | 5.8명 | 3억 861만원 |
| 최근 6개월 | 3억 8,100만원 | 3억 480만원 | 80% | 5.4명 | 3억 480만원 |
| 최근 12개월 | 3억 8,100만원 | 3억 99만원 | 79% | 5.1명 | 3억 99만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,201만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,072만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,149만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,642만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,828만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,481만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경64365 | 근린상가 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-21 (배곧동) | 2026.10.06 | 5억 2,100만원 | 6,300만원 | 12.1% | 매각 |
| 2024타경64341 | 근린상가 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-21 (배곧동) | 2026.09.22 | 9억 600만원 | 8,040만원 | 8.9% | 매각 |
| 2025타경51905 | 근린상가 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-21 (배곧동) | 2026.11.26 | 4억 2,600만원 | 2억 5,000만원 | 58.7% | 매각 |
| 2025타경51905 | 근린상가 | 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 | 2026.09.03 | 4억 2,600만원 | 2억 5,000만원 | 58.7% | 매각 |
| 2025타경52012 | 근린상가 | 경기도 시흥시 공단1대로 13 (정왕동) | 2026.06.04 | 4억 2,100만원 | 1억 300만원 | 24.5% | 매각 |
| 2025타경441 | 근린상가 | 경기도 시흥시 서울대학로264번길 12 (배곧동, 시흥배곧 C2블럭 호반 써밋플레이스 아파트) | 2026.05.14 | 7억 300만원 | 2억 4,121만원 | 34.3% | 매각 |
| 2024타경6222 | 근린상가 | 경기도 시흥시 오이도로 21 (정왕동) | 2026.07.08 | 2억 400만원 | 3,555만원 | 17.4% | 매각 |
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