2024타경4866
유찰 7회지분매각| 소재지 | 부산광역시 사하구 낙동대로486번길 2 (하단동, 다전그린아파트) [도로명] 부산광역시 사하구 낙동대로486번길 2 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 등기부상은 '206호'이나, 주민등록전입신고 및 건물외벽에는 '다전그린아파트 206호'로 되어 있음 |
| 토지면적 | 864.9㎡ (261.6평) | 건물면적 | 19.89㎡ (6.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 49,000,000원 | 최저가격 | (6%)2,825,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)282,500원 | 청구금액 | 30,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.07.22 | (17%)8,236,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.08.26 | (12%)5,765,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.09.30 | (8%)4,036,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.04 | (6%)2,825,000원 | 진행 |
물건 사진 (7장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 사하구 낙동대로486번길 2 (하단동, 다전그린아파트) | 대 (일반상업지역) | 864.9㎡ (261.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,333,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 사하구 낙동대로486번길 2 (하단동, 다전그린아파트) (부산광역시 사하구 낙동대로486번길 2) | 철근콘크리트조 · (공동주택) | 19.89㎡ (6.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 등기부상은 '206호'이나, 주민등록전입신고 및 건물외벽에는 '다전그린아파트 206호'로 되어 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 864.9㎡ (261.6평) 건물: 19.89㎡ (6.0평) | 49,000,000원 | |||
철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 2층 206호로서, - 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 또는 석재 치장 등 - 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등 - 창호 : 샷시창 구조임. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)임. 급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음. 세장형의 토지로서 인근지세는 남서하향의 경사를 이루고 있으며, 주상용 건부지로 이용중임. 본건 북서측으로 약 6m 내외 폭의 포장도로와 접함. 일반상업지역, 방화지구,
본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "건국중학교" 남서측 직선거리 약 180m 지점에 위치하고 있는 다전그린아파트 2층 206호로서, 인근 주변은 공동주택·단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상혼재지대로서 제반 주위환경은 보통수준 임. 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근이 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(하단 역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 원활한 편임.
등기부상은 '206호'이나, 주민등록전입신고 및 건물외벽에는 '다전그린아파트 206호'로 되어 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-07-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-07-25 확정: 2022-07-25 배당: 2024-12-16 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 3,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-05-31 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-11-26 | 강제경매 | 박OO | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-06-27 | 압류 | 사OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
등기부상은 '206호'이나, 주민등록전입신고 및 건물외벽에는 '다전그린아파트 206호'로 되어 있음
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (하단동, 다전그린아파트)
| 단지명 | (하단동, 다전그린아파트) | 총 세대수 | 52세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 15층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 사하구 낙동대로486번길 2 (하단동, 다전그린아파트) | 대지면적 | 864.9㎡ (261.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 19.89㎡ (6.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.3% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 2002-04-11 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 사하구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 사하구세무서 | 사하구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 낙동대로486번길 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 사하구 낙동대로486번길 2 (하단동, 다전그린아파트) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4,900만원 | 4,018만원 | 82% | 6.2명 | 4,018만원 |
| 최근 3개월 | 4,900만원 | 3,969만원 | 81% | 5.8명 | 3,969만원 |
| 최근 6개월 | 4,900만원 | 3,920만원 | 80% | 5.4명 | 3,920만원 |
| 최근 12개월 | 4,900만원 | 3,871만원 | 79% | 5.1명 | 3,871만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 94.2%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 141만원
- 필요 현금(실투자)
- 944만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 183만원
- 필요 현금(실투자)
- 925만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 213만원
- 필요 현금(실투자)
- 918만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 7장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 94.2% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 94.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경3655 | 오피스텔 | 부산광역시 사하구 낙동대로 499 (하단동, 하단 지음 주상복합 주건축물 제1동) | 2026.06.30 | 1억 7,800만원 | 1억 4,062만원 | 79% | 매각 |
| 2025타경101825 | 오피스텔 | 부산광역시 사하구 하신번영로300번길 127 (하단동, 동화빌) | 2026.08.19 | 1억 2,300만원 | 6,027만원 | 49% | 매각 |
| 2025타경101825 | 오피스텔 | 부산광역시 사하구 하신번영로300번길 127 (하단동, 동화빌) | 2026.07.15 | 9,600만원 | 1억 2,500만원 | 130.2% | 매각 |
| 2024타경3016 | 오피스텔 | 부산광역시 사하구 낙동대로457번길 12 (하단동) | 2026.08.04 | 7,900만원 | 223만원 | 2.8% | 매각 |
| 2024타경113487 | 오피스텔 | 부산광역시 사하구 낙동대로457번길 16 (하단동, 아람아파트) | 2026.05.14 | 1억 8,700만원 | 9,163만원 | 49% | 매각 |
| 2024타경106151 | 오피스텔 | 부산광역시 사하구 낙동대로457번길 17 (하단동) | 2026.08.04 | 1억 1,600만원 | 6,500만원 | 56% | 매각 |
| 2024타경4293 | 오피스텔 | 부산광역시 사하구 낙동대로457번길 17 (하단동) | 2026.05.21 | 9,200만원 | 4,290만원 | 46.6% | 매각 |
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