2025타경52410
유찰 3회| 소재지 | 전라남도 구례군 토지면 143 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지,임야,전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수) 1.일괄매각 2.농지취득자격증명 제출요(농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정이 된 때에는 매수신청보증금을 반환하지 않음)(목록1,2) 3.수목 포함 4.목록5는 공부상 '임야'이나 현황은 '전'임 |
| 토지면적 | 3,185㎡ (963.5평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 83,489,000원 | 최저가격 | (29%)23,937,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)2,393,700원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.13 | (56%)46,754,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.24 | (45%)37,403,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.19 | (36%)29,922,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.30 | (29%)23,937,000원 | 진행 |
물건 사진 (35장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 구례군 토지면 143 | 대 | 3,185㎡ (963.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 구례군 토지면 143 | 대지,임야,전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수) 1.일괄매각 2.농지취득자격증명 제출요(농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정이 된 때에는 매수신청보증금을 반환하지 않음)(목록1,2) 3.수목 포함 4.목록5는 공부상 '임야'이나 현황은 '전'임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,185㎡ (963.5평) 건물: - | 83,489,000원 | |||
본건 토지는 전라남도 구례군 토지면 내동리 소재 당치마을 북측 인근에 위치하고 주위는 산간 농경지대 및 산림지대로서 주위환경은 보통입니다. 지방도 등 간선도로에서 비교적 먼거리에 소재하고 있으나 마을간 도로변이나 그 주위에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다. 본건 토지 모두 부정형의 완경사지로서 일련번호 1)토지는 일부는 전으로 이용 중이고 일부는 휴경지이며, 2)토지는 대부분이 휴경지이고 일부는 전으로 이용 중이며, 3)토지는 자연림이고, 4)토지는 대부분이 휴경지이고 일부는 자연림이며, 5)토지는 전으로 이용 중입니다. 일련번호 1), 2), 5)토지는 폭 약6m의 포장도로에 접하나 높이차가 있으며, 3), 4)토지는 맹지입니다. 일련번호 1), 2)토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부가축사육제한구역_닭, 돼지, 오리, 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지이고,
일괄매각. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수) 1.일괄매각 2.농지취득자격증명 제출요(농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정이 된 때에는 매수신청보증금을 반환하지 않음)(목록1,2) 3.수목 포함 4.목록5는 공부상 '임야'이나 현황은 '전'임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2025-03-05 | 가압류 | 롯OO | 5,770,584원 | 소멸기준 | - |
| 1 | 2025-11-13 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2025-12-08 | 임의경매 | 이OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수) 1.일괄매각 2.농지취득자격증명 제출요(농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정이 된 때에는 매수신청보증금을 반환하지 않음)(목록1,2) 3.수목 포함 4.목록5는 공부상 '임야'이나 현황은 '전'임
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 구례군 토지면 143 | 대지면적 | 3,185㎡ (963.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지,임야,전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 구례군 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 구례군세무서 | 구례군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 토지면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 구례군 토지면 143 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8,348만원 | 6,846만원 | 82% | 6.2명 | 6,846만원 |
| 최근 3개월 | 8,348만원 | 6,762만원 | 81% | 5.8명 | 6,762만원 |
| 최근 6개월 | 8,348만원 | 6,679만원 | 80% | 5.4명 | 6,679만원 |
| 최근 12개월 | 8,348만원 | 6,595만원 | 79% | 5.1명 | 6,595만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,196만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,023만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,551만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,862만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,804만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,802만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 35장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52410 | 토지·임야 | 전라남도 구례군 토지면 내동리 산110-9 | 2026.10.19 | 312만원 | 112만원 | 35.8% | 매각 |
| 2025타경645 | 토지·임야 | 전라남도 구례군 토지면 내동리 293 | 2026.08.03 | 2,068만원 | 1,561만원 | 75.5% | 매각 |
| 2025타경736 | 토지·임야 | 경상남도 하동군 화개면 용강리 산8 | 2026.06.15 | 1억 5,379만원 | 8,259만원 | 53.7% | 매각 |
| 2025타경51914 | 토지·임야 | 전라남도 구례군 토지면 외곡리 산257-4 | 2026.08.31 | 8,032만원 | 3,278만원 | 40.8% | 매각 |