2024타경1638 (2)
유찰 5회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 전라남도 무안군 일로읍 망월길 45-63 [도로명] 전라남도 무안군 청포로 353 | 경매구분 | 매각물건 토지및건물 지분 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 지분매각, 일괄매각[제시외건물 및 수목(지분 1/6) 포함] 폐비닐하우스 및 견사 각 매각 제외 공유자우선매수권 1회로 제한 |
| 토지면적 | 579㎡ (175.1평) | 건물면적 | 66.49㎡ (20.1평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 21,126,730원 | 최저가격 | (29%)6,058,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)605,800원 | 청구금액 | 10,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2025.10.20 | (100%)21,126,730원 | 유찰 |
| 2회 | 2025.12.01 | (70%)14,789,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.01.12 | (56%)11,831,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.04.20 | (45%)9,465,000원 | 매각 |
낙찰가: 946만원 (946500045%)|입찰자: -|낙찰자: 개인/법인 | |||
| 5회 | 2026.10.26 | (29%)6,058,000원 | 유찰 |
물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 무안군 일로읍 망월길 45-63 | 대 (계획관리지역) | 579㎡ (175.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 65,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 무안군 일로읍 망월길 45-63 (전라남도 무안군 청포로 353) | 일반목구조 · (단독주택) | 66.49㎡ (20.1평) | 일괄평가 (대장연면적 117.97㎡) | 지분매각, 일괄매각[제시외건물 및 수목(지분 1/6) 포함] 폐비닐하우스 및 견사 각 매각 제외 공유자우선매수권 1회로 제한 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 579㎡ (175.1평) 건물: 66.49㎡ (20.1평) | 21,126,730원 | |||
대상물건 일련번호(1)은 전라남도 무안군 현경면 용정리 소재 "성재동마을" 남측 인근에, 일련번호(2)는 전라남도 무안군 일로읍 망월리 소재 "망해동마을" 내에 각각 위치하며, 주위는 자연마을, 농경지 등의 순수농촌지대로서 주위환경은 보통시됨. 공히 차량접근이 가능하고, 일반적인 교통상황은 보통시 됨. 일련번호 1)은 부정형 평지로서 답으로 이용중이며, 일련번호 2)는 사다리형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임. 일련번호 1)은 왕복 2차선 아스팔트 한면에 접하고, 일련번호 2)는 구거를 통한 폭 약 4-5미터 정도의 포장도로에 각각 접함. ■ 일련번호 1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(장애물제한표면구역)<공항시설법>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>. ■ 일련번호 2) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리
지분매각, 일괄매각[제시외건물 및 수목(지분 1/6) 포함] 폐비닐하우스 및 견사 각 매각 제외 공유자우선매수권 1회로 제한
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 있음 | 목록 3.전부 | 전입: 2009-11-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2014-09-03 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2016-10-11 | 소유권 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2017-04-11 | 가압류 | 전OO | 54,709,250원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-02-05 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-04-30 | 강제경매 | 강OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
지분매각, 일괄매각[제시외건물 및 수목(지분 1/6) 포함] 폐비닐하우스 및 견사 각 매각 제외 공유자우선매수권 1회로 제한
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 무안군 일로읍 망월길 45-63 | 대지면적 | 579㎡ (175.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 117.97㎡ (35.7평) | 건축면적 | 117.97㎡ (35.7평) | 건폐율 / 용적률 | 20.4% / 20.4% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 일반목구조 | 사용승인일자 | 1986-10-15 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 무안군 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 무안군세무서 | 무안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 일로읍 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 무안군 일로읍 망월길 45-63 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2,112만원 | 1,732만원 | 82% | 6.2명 | 1,732만원 |
| 최근 3개월 | 2,112만원 | 1,711만원 | 81% | 5.8명 | 1,711만원 |
| 최근 6개월 | 2,112만원 | 1,690만원 | 80% | 5.4명 | 1,690만원 |
| 최근 12개월 | 2,112만원 | 1,669만원 | 79% | 5.1명 | 1,669만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 302만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,109만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 392만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,068만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 456만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,053만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경54762 | 단독·다가구 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 10-4 | 2026.08.03 | 12억 1,493만원 | 3억 188만원 | 24.8% | 매각 |
| 2024타경3917 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 무안군 일로읍 삼천길 18-6 | 2026.07.06 | 4억 4,262만원 | 1억 9,830만원 | 44.8% | 매각 |
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