2025타경11788
유찰 3회지분매각| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 [도로명] 울산광역시 남구 중앙로242번길 6 (신정동,대상웰리움) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 759.3㎡ (229.7평) | 건물면적 | 37.83㎡ (11.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 135,000,000원 | 최저가격 | (49%)66,150,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)6,615,000원 | 청구금액 | 135,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.23 | (34%)46,305,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.08.26 | (100%)135,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.30 | (70%)94,500,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.05 | (49%)66,150,000원 | 진행 |
물건 사진 (16장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 | 대 (일반상업지역) | 759.3㎡ (229.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,493,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 (중앙로242번길 6 (신정동,대상웰리움)) | 철근콘크리트구조 · 지상18층 | 37.83㎡ (11.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 759.3㎡ (229.7평) 건물: 37.83㎡ (11.4평) | 135,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상18층 중 제6층 제602호로서,(사용승인일 : 2019.10.22.) 외벽 : 미장석재마감 및 몰탈위페인팅 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시창 오피스텔로서 관리상태 무난함. 위생설비, 급배수, 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음. 인접도로 및 인접토지와 등고평탄시 되는 3필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설 (오피스텔)용 건부지로 이용중임. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접함. 도시지역,일반상업지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2017-03-30)(울산중앙초등학교)<교육환경 보호에
본건은 울산광역시 남구 신정동 '울산중앙초등학교' 서측 인근에 위치하는 대상웰리움 6층 602호로서 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임. 본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2023-03-27 확정: 2023-03-07 배당: 2024-07-25 | 보: 1억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 602호 | 전입: 2023-03-27 확정: 2023-03-07 배당: - | 보: 1억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2023-03-27 확정: 2023-03-07 배당: 2024-07-25 | 보: 1억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 602호 | 전입: 2025-02-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-24 확정: 2025-02-24 배당: 2025-02-24 | 보: 602억 2,025만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인6 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 21억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 627억 6,025만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-03-26 | 소유권 | 노OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-05-21 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2024-07-25 | 임차권설정 | 최OO | 135,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2025-05-13 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
| 5 | 2025-06-05 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-10-27 | 압류 | 남OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 | 대지면적 | 759.3㎡ (229.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 37.83㎡ (11.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.0% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 18층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남구 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남구세무서 | 남구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신정동 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 3,500만원 | 1억 1,070만원 | 82% | 6.2명 | 1억 1,070만원 |
| 최근 3개월 | 1억 3,500만원 | 1억 935만원 | 81% | 5.8명 | 1억 935만원 |
| 최근 6개월 | 1억 3,500만원 | 1억 800만원 | 80% | 5.4명 | 1억 800만원 |
| 최근 12개월 | 1억 3,500만원 | 1억 665만원 | 79% | 5.1명 | 1억 665만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,307만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,180만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,286만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,736만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,987만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,570만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 25장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경11768 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 4층405호 | 2026.10.14 | 2억 1,200만원 | 1억 5,036만원 | 70.9% | 매각 |
| 2025타경11726 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 4층404호 | 2026.10.08 | 1억 1,200만원 | 7,847만원 | 70.1% | 매각 |
| 2025타경11728 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 3층305호 | 2026.07.28 | 2억 1,600만원 | 1억 1,799만원 | 54.6% | 매각 |
| 2025타경11727 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 16층1604호 | 2026.06.10 | 1억 1,200만원 | 8,399만원 | 75% | 매각 |
| 2024타경112379 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 중앙로242번길 6 (신정동) | 2026.05.19 | 2억 3,200만원 | 1억 5,279만원 | 65.9% | 매각 |
| 2024타경112355 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 중앙로242번길 6 (신정동) | 2026.05.13 | 2억 2,500만원 | 1억 4,689만원 | 65.3% | 매각 |
| 2024타경115972 | 오피스텔 | 울산광역시 남구 중앙로242번길 6 (신정동) | 2026.04.21 | 1억 1,300만원 | 8,279만원 | 73.3% | 매각 |
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