2025타경51434
유찰 4회지분매각| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 639-4 정익제이타워1차 [도로명] 서울특별시 광진구 천호대로 531-1 (중곡동,정익제이타워1차) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -주택도시보증공사: 신청채권자로 임차인 서OO의 임대차보증금반환채권(235,000,000원, 우선변제)에 대하여 대위행사(구상권) -주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.6.26.) |
| 토지면적 | 738㎡ (223.2평) | 건물면적 | 16.37㎡ (5.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 195,000,000원 | 최저가격 | (64%)124,800,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)12,480,000원 | 청구금액 | 235,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.06 | (64%)124,800,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.08.10 | (100%)195,000,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.21 | (80%)156,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.02 | (64%)124,800,000원 | 진행 |
물건 사진 (19장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 광진구 중곡동 639-4 정익제이타워1차 | 대 (준주거지역) | 738㎡ (223.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 12,530,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 광진구 중곡동 639-4 정익제이타워1차 (서울특별시 광진구 천호대로 531-1 (중곡동,정익제이타워1차)) | 철근콘크리트구조 | 16.37㎡ (5.0평) | 토지·건물 일괄평가 | -주택도시보증공사: 신청채권자로 임차인 서OO의 임대차보증금반환채권(235,000,000원, 우선변제)에 대하여 대위행사(구상권) -주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.6.26.) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 738㎡ (223.2평) 건물: 16.37㎡ (5.0평) | 195,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제11층 제1112호로서 (사용승인일 : 2018.06.22) 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임. 오피스텔로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조) 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음. 인접토지 대비 등고평탄한 2필 1단의 부정형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. 본건 남서측으로 광대로(천호대로)와 접하고 있음. < (1) 중곡동 639-4 > 도시지역, 일반상업지역(당초 : 일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는
본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 '군자역(지하철 5호선, 7호선)' 북서측 인근에 위치하며 주위는 역세권을 중심으로 상업 및 업무시설 등이 혼재된 노선상업지대임. 본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선, 7호선 '군자역'이 소재함.
-주택도시보증공사: 신청채권자로 임차인 서OO의 임대차보증금반환채권(235,000,000원, 우선변제)에 대하여 대위행사(구상권) -주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.6.26.)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택도시보증공사(임차인 서OO) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-07-30 확정: 2021-07-14 배당: 2025-05-09 | 보: 2억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-07-30 확정: 2021-07-14 배당: 2023-08-02 | 보: 2억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-07-30 확정: 2021-07-14 배당: 2023-08-02 | 보: 2억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 있음 | 1112호16.37㎡전부 | 전입: 2021-07-30 확정: 2021-07-14 배당: - | 보: 2억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사(임차인 서OO) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-07-30 확정: 2021-07-14 배당: 2025-05-09 | 보: 2억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-07-30 확정: 2021-07-14 배당: 2025-05-09 | 보: 2억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 24억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 38억 8,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-08-24 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-10-21 | 근저당권 | 김OO | 120,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-08-02 | 임차권설정 | 서OO | 235,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-02-05 | 압류 | 광OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-03-04 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-07-05 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-05-12 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-주택도시보증공사: 신청채권자로 임차인 서OO의 임대차보증금반환채권(235,000,000원, 우선변제)에 대하여 대위행사(구상권) -주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.6.26.)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 광진구 중곡동 639-4 정익제이타워1차 | 대지면적 | 738㎡ (223.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 16.37㎡ (5.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.2% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광진구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광진구세무서 | 광진구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 중곡동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 광진구 중곡동 639-4 정익제이타워1차 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 9,500만원 | 1억 5,990만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5,990만원 |
| 최근 3개월 | 1억 9,500만원 | 1억 5,795만원 | 81% | 5.8명 | 1억 5,795만원 |
| 최근 6개월 | 1억 9,500만원 | 1억 5,600만원 | 80% | 5.4명 | 1억 5,600만원 |
| 최근 12개월 | 1억 9,500만원 | 1억 5,405만원 | 79% | 5.1명 | 1억 5,405만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 56점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,240만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,177만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8,087만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,339만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 9,409만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,026만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 26장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경461 | 오피스텔 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9 (중곡동) | 2026.11.16 | 3억 1,400만원 | 1억 6,600만원 | 52.9% | ?? |
| 2023타경57408 | 오피스텔 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9 (중곡동) | 2026.08.31 | 3억 1,500만원 | 2억 160만원 | 64% | 매각 |
| 2024타경56631 | 오피스텔 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9 (중곡동) | 2026.09.07 | 3억 5,000만원 | 2억 2,400만원 | 64% | 매각 |
| 2024타경461 | 오피스텔 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9 (중곡동) | 2026.08.31 | 3억 1,400만원 | 1억 6,600만원 | 52.9% | 매각 |
| 2025타경51378 | 오피스텔 | 서울특별시 성동구 가람길 287 (용답동) | 2026.10.12 | 1억 3,500만원 | 1억 446만원 | 77.4% | 매각 |
| 2023타경59480 | 오피스텔 | 서울특별시 광진구 군자동 355-1 동원데쟈뷰 | 2026.07.06 | 2억 2,000만원 | 774만원 | 3.5% | 매각 |
| 2025타경12094 | 오피스텔 | 서울특별시 동대문구 한천로2길 94 (장안동) | 2026.09.08 | 1억 4,000만원 | 1억 1,720만원 | 83.7% | 매각 |
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