2025타경11984
유찰 2회제시외건물포함2026.10.29 (별관 103호 입찰(배당) 법정)||
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| 소재지 | 경상남도 김해시 삼안로112번길 185-5 (삼방동) [도로명] 경상남도 김해시 삼안로112번길 185-5 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-5) 포함 대항력 있는 임차인 있을 수 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음). 목록2. 일부 누수로 인해 관리상태 불량 |
| 토지면적 | 180㎡ (54.5평) | 건물면적 | 104.64㎡ (31.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 243,408,100원 | 최저가격 | (24%)58,441,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)5,844,100원 | 청구금액 | 130,075,868원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.28 | (100%)243,408,100원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.09 | (70%)170,385,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.13 | (49%)119,269,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.10 | (34%)83,488,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.29 | (24%)58,441,000원 | 진행 |
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물건 사진 (44장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 김해시 삼안로112번길 185-5 (삼방동) | 대 (제1종일반주거지역) | 180㎡ (54.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 623,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 김해시 삼안로112번길 185-5 (삼방동) (경상남도 김해시 삼안로112번길 185-5) | 벽돌구조 · (단독주택) | 104.64㎡ (31.7평) | 일괄평가 (대장연면적 196㎡) | 일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-5) 포함 대항력 있는 임차인 있을 수 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음). 목록2. 일부 누수로 인해 관리상태 불량 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 180㎡ (54.5평) 건물: 104.64㎡ (31.7평) | 243,408,100원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경상남도 김해시 삼방동에 소재하는 '영운중학교' 남동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다가구주택, 공동주택 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량접근 가능하며 시가지에 위치하여 대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통 수준임. 본건은 완경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 장방형 토지로, 현황 주거용 건부지로 이용중임. 본건 북서측으로 소로의 포장도로와 접함. 도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(삼방지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-02)(영운중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 해당 해당 1)임대관계: 미상임. 2)기타: 기호(2)조적조(벽돌) 슬래브지붕 2층건물로 (사용승인일: 1991.04.03) 외벽: 타일 붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지, 타일붙임 등 마
[참고사항]
일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-5) 포함 대항력 있는 임차인 있을 수 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음). 목록2. 일부 누수로 인해 관리상태 불량
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2021-06-03|배당요구종기일 : 2025.11.25
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 있음 | 1층전부 | 전입: 2017-06-19 확정: 2017-06-19 배당: 2025-10-01 | 보: 3,000원 월: 30원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2017-06-19 확정: 2017-06-19 배당: 2025-10-01 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 / 1층 전체 | 전입: 2017-06-19 확정: 2017-06-19 배당: - | 보: 3,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2017-06-19 확정: 2017-06-19 배당: 2025-10-01 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-07-08 확정: 2021-07-13 배당: 2025-09-09 | 보: 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 주거 / 2층 전체 | 전입: 2021-07-08 확정: 2021-07-13 배당: - | 보: 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 전부(방5칸옥탑방1칸) | 전입: 2021-07-08 확정: 2021-07-13 배당: 2025-09-09 | 보: 6,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-07-08 확정: 2021-07-13 배당: 2025-09-09 | 보: 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 배OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-06-16 확정: 2023-06-16 배당: 2023-06-16 | 보: 2,023만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 배OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2023-06-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 배OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-06-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인12 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,900,000억 30만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (12건) | - | 보: 3,900,002억 9,053만원 월: 600,030원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2021. 6. 3. 근저당권|청구/채권금액 : 130,075,868원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2019-11-15 | 소유권이전 | 이OO | 201,911,154원 | 매매 | 2019.11.15 갑(4) 소유권이전 이OO 매매 |
| 1 | 2021-06-03 | 근저당권설정 | 부경신항수협 | 168,000,000원 | 말소기준등기 | 2021.06.03 을(7) 근저당권설정 부경신항수협 168,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2021-06-03 | 근저당권설정 | 부경신항수협 | 168,000,000원 | 말소기준등기 | 2021.06.03 을(7) 근저당권설정 부경신항수협 168,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2021-07-08 | 전세권설정 | 유OO | 60,000,000원 | 존속기간: 2021.07.12 ~ 2023.07.12 범위:주거용 건물 2층 전부 | 2021.07.08 을(8) 전세권설정 유OO 60,000,000 존속기간: 2021.07.12 ~ 2023.07.12 범위:주거용 건물 2층 전부 소멸 |
| 2 | 2021-07-08 | 전세권설정 | 유OO | 60,000,000원 | 존속기간: 2021.07.12 ~ 2023.07.12 범위:주거용 건물 2층 전부 | 2021.07.08 을(8) 전세권설정 유OO 60,000,000 존속기간: 2021.07.12 ~ 2023.07.12 범위:주거용 건물 2층 전부 소멸 |
| 3 | 2025-03-28 | 압류 | 국민건강보험공단 | 202,503,285원 | 말소 | 2025.03.28 갑(5) 압류 국민건강보험공단 소멸 |
| 4 | 2025-05-20 | 가압류 | 현대카드(주) | 15,221,952원 | 2025카단1523 | 2025.05.20 갑(6) 가압류 현대카드(주) 15,221,952 2025카단1523 소멸 |
| 4 | 2025-05-20 | 가압류 | 현대카드(주) | 15,221,952원 | 2025카단1523 | 2025.05.20 갑(6) 가압류 현대카드(주) 15,221,952 2025카단1523 소멸 |
| 5 | 2025-05-23 | 가압류 | 삼성카드(주) | 15,779,535원 | 2025카단52736 | 2025.05.23 갑(7) 가압류 삼성카드(주) 15,779,535 2025카단52736 소멸 |
| 5 | 2025-05-23 | 가압류 | 삼성카드(주) | 15,779,535원 | 2025카단52736 | 2025.05.23 갑(7) 가압류 삼성카드(주) 15,779,535 2025카단52736 소멸 |
| 6 | 2025-05-28 | 가압류 | 롯데카드(주) | 9,933,356원 | 2025카단52871 | 2025.05.28 갑(8) 가압류 롯데카드(주) 9,933,356 2025카단52871 소멸 |
| 6 | 2025-05-28 | 가압류 | 롯데카드(주) | 9,933,356원 | 2025카단52871 | 2025.05.28 갑(8) 가압류 롯데카드(주) 9,933,356 2025카단52871 소멸 |
| 7 | 2025-07-25 | 가압류 | 밀OO | 20,350,987원 | 2025카단115 | 2025.07.25 갑(9) 가압류 밀양축협 20,350,987 2025카단115 소멸 |
| 7 | 2025-07-25 | 가압류 | 밀OO | 20,350,987원 | 2025카단115 | 2025.07.25 갑(9) 가압류 밀양축협 20,350,987 2025카단115 소멸 |
| 8 | 2025-08-11 | 가압류 | 오릭스캐피탈코리아(주) | 8,939,351원 | 2025카단818868 | 2025.08.11 갑(10) 가압류 오릭스캐피탈코리아(주) 8,939,351 2025카단818868 소멸 |
| 8 | 2025-08-11 | 가압류 | 오릭스캐피탈코리아(주) | 8,939,351원 | 2025카단818868 | 2025.08.11 갑(10) 가압류 오릭스캐피탈코리아(주) 8,939,351 2025카단818868 소멸 |
| 9 | 2025-08-22 | 임의경매 | 부경신항수협 | 130,075,868원 | 2025타경11984 | 2025.08.22 갑(11) 임의경매 부경신항수협 청구금액 130,075,868 2025타경11984 소멸 |
| 9 | 2025-08-22 | 임의경매 | 부경신항수협 | 130,075,868원 | 2025타경11984 | 2025.08.22 갑(11) 임의경매 부경신항수협 청구금액 130,075,868 2025타경11984 소멸 |
| 10 | 2026-04-22 | 압류 | 김해세무서장 | 2,026,042,215원 | 말소 | 2026.04.22 갑(15) 압류 김해세무서장 소멸 |
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주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-5) 포함 대항력 있는 임차인 있을 수 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음). 목록2. 일부 누수로 인해 관리상태 불량
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 김해시 삼안로112번길 185-5 (삼방동) | 대지면적 | 180㎡ (54.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 196㎡ (59.3평) | 건축면적 | 104.64㎡ (31.7평) | 건폐율 / 용적률 | 58.1% / 108.9% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1991-04-03 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 김해시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 김해시세무서 | 김해시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼안로112번길 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 김해시 삼안로112번길 185-5 (삼방동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 4,340만원 | 1억 9,959만원 | 82% | 6.2명 | 1억 9,959만원 |
| 최근 3개월 | 2억 4,340만원 | 1억 9,716만원 | 81% | 5.8명 | 1억 9,716만원 |
| 최근 6개월 | 2억 4,340만원 | 1억 9,472만원 | 80% | 5.4명 | 1억 9,472만원 |
| 최근 12개월 | 2억 4,340만원 | 1억 9,229만원 | 79% | 5.1명 | 1억 9,229만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2,212만원
최저매각가 대비 +186만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수10.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수70점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수53.95점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 55점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 19건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 12건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
5,844만원
- 예상 대출액
- 2,922만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,786만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
6,311만원
- 예상 대출액
- 3,786만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,394만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
6,779만원
- 예상 대출액
- 4,406만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,247만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 19건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 12건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 82장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 19건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 12건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 48.7%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경110650 | 단독·다가구 | 경상남도 김해시 인제로210번길 22-14 (삼방동) | 2026.06.30 | 5억 1,013만원 | 2억 5,367만원 | 49.7% | 매각 |
| 2024타경103010 | 단독·다가구 | 경상남도 김해시 활천로178번길 35 (어방동) | 2026.07.08 | 13억 3,019만원 | 8억 2,000만원 | 61.6% | 매각 |
| 2025타경10981 | 단독·다가구 | 경상남도 김해시 구지로211번길 2 (동상동) | 2026.08.25 | 10억 8,356만원 | 5억 161만원 | 46.3% | 매각 |
| 2025타경11050 | 단독·다가구 | 경상남도 김해시 가락로164번길 9-3 (대성동) | 2026.05.07 | 3,564만원 | 1,118만원 | 31.4% | 매각 |
| 2025타경632 | 단독·다가구 | 경상남도 김해시 구지로135번길 39-12 (구산동) | 2026.07.08 | 2억 1,081만원 | 1억 7,101만원 | 81.1% | 매각 |
| 2024타경115808 | 단독·다가구 | 경상남도 김해시 상동면 장척로 513 | 2026.04.21 | 4억 7,542만원 | 1억 7,551만원 | 36.9% | 매각 |
| 2025타경101037 | 단독·다가구 | 부산광역시 강서구 식만로259번길 11 (식만동) | 2026.06.10 | 2,494만원 | 958만원 | 38.4% | 매각 |
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