2024타경548749
유찰 7회지분매각| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 염창로 35 (주안동, 베스티움) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 1,907.9㎡ (577.1평) | 건물면적 | 18.12㎡ (5.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 75,000,000원 | 최저가격 | (6%)4,324,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)432,400원 | 청구금액 | 40,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.04.28 | (17%)12,606,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.06.02 | (12%)8,824,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.07.07 | (8%)6,177,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.23 | (6%)4,324,000원 | 진행 |
물건 사진 (28장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 미추홀구 염창로 35 (주안동, 베스티움) | 대 (일반상업지역) | 1,907.9㎡ (577.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,428,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 미추홀구 염창로 35 (주안동, 베스티움) | 철근콘크리트구조 | 18.12㎡ (5.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,907.9㎡ (577.1평) 건물: 18.12㎡ (5.5평) | 75,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 6층 604호로서, (사용승인일 : 2012.10.31) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호임. 오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음. 대체로 세장형의 토지로서 "공동주택, 업무시설 및 근린생활시설" 건부지로 이용중임. 대상물건 남측으로 로폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함. 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축 사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축
대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역(전철1호선, 인천지하철2호선)" 북서 측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨. 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(주안역)이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 보통시 됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2013-07-24 확정: 2013-07-24 배당: 2024-09-11 | 보: 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2013-07-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 4,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2014-12-12 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-05-03 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-10-30 | 가압류 | 웰OO | 12,914,754원 | 소멸 | - |
| 4 | 2020-12-01 | 가압류 | 하OO | 2,722,386원 | 소멸 | - |
| 5 | 2021-11-25 | 가압류 | (OOOOOOOOOO | 25,618,049원 | 소멸 | - |
| 6 | 2022-04-19 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2024-07-26 | 강제경매 | 이OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 미추홀구 염창로 35 (주안동, 베스티움) | 대지면적 | 1,907.9㎡ (577.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 18.12㎡ (5.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.9% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 미추홀구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 미추홀구세무서 | 미추홀구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 염창로 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 미추홀구 염창로 35 (주안동, 베스티움) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7,500만원 | 6,150만원 | 82% | 6.2명 | 6,150만원 |
| 최근 3개월 | 7,500만원 | 6,075만원 | 81% | 5.8명 | 6,075만원 |
| 최근 6개월 | 7,500만원 | 6,000만원 | 80% | 5.4명 | 6,000만원 |
| 최근 12개월 | 7,500만원 | 5,925만원 | 79% | 5.1명 | 5,925만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 94.2%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 216만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,020만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 280만원
- 필요 현금(실투자)
- 991만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 326만원
- 필요 현금(실투자)
- 981만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 28장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 94.2% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 94.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경514443 | 오피스텔 | 인천광역시 미추홀구 염창로 35 (주안동, 베스티움) | 2026.08.26 | 5,200만원 | 3,101만원 | 59.6% | 매각 |
| 2025타경512254 | 오피스텔 | 인천광역시 미추홀구 염창로 35 (주안동, 베스티움) | 2026.07.29 | 7,800만원 | 4,640만원 | 59.5% | 매각 |
| 2025타경514683 | 오피스텔 | 인천광역시 미추홀구 염창로 35 (주안동, 베스티움) | 2026.07.29 | 7,800만원 | 4,640만원 | 59.5% | 매각 |
| 2025타경512913 | 오피스텔 | 인천광역시 미추홀구 염창로 35 (주안동, 베스티움) | 2026.07.23 | 7,000만원 | 4,164만원 | 59.5% | 매각 |
| 2025타경512252 | 오피스텔 | 인천광역시 미추홀구 염창로 35 (주안동, 베스티움) | 2026.07.23 | 7,800만원 | 4,640만원 | 59.5% | 매각 |
| 2025타경512637 | 오피스텔 | 인천광역시 미추홀구 염창로 35 (주안동, 베스티움) | 2026.05.22 | 6,200만원 | 3,435만원 | 55.4% | 매각 |
| 2026타경501570 | 오피스텔 | 인천광역시 미추홀구 염창로 35 (주안동, 베스티움) | 2026.09.01 | 8,400만원 | 4,966만원 | 59.1% | 매각 |
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