2025타경55362
유찰 8회지분매각| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 구성로64번길 25 (언남동) [도로명] 경기도 용인시 기흥구 구성로64번길 25 (언남동,까사90) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 도시형생활주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 신청채권자 확인 필요 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망 |
| 토지면적 | 1,283㎡ (388.1평) | 건물면적 | 37.47㎡ (11.3평) | 소유자 | 주OOOOOOOO |
| 감정가격 | 215,000,000원 | 최저가격 | (6%)12,393,000원 | 채무자 | 주OOOOOOOO |
| 입찰보증금 | (10%)1,239,300원 | 청구금액 | 220,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.04.27 | (34%)73,745,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.06.02 | (24%)51,621,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.07.08 | (17%)36,134,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.02 | (6%)12,393,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 용인시 기흥구 구성로64번길 25 (언남동) | 대 (일반상업지역) | 1,283㎡ (388.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,285,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 용인시 기흥구 구성로64번길 25 (언남동) (경기도 용인시 기흥구 구성로64번길 25 (언남동,까사90)) | 철근콘크리트구조 | 37.47㎡ (11.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 신청채권자 확인 필요 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,283㎡ (388.1평) 건물: 37.47㎡ (11.3평) | 215,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평지붕 지상 10층 건물 내 6층 602호로서, 외벽:석타일 붙임 등 마감. 내벽:벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호:하이샷시창호임. 기준시점 현재 '아파트(도시형생활주택)'로 이용중이며 세부 이용상태는 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조. 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음. 인접지 및 도로와 등고평탄한 2필 일단의 사다리형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용중임. 본건 남측으로 노폭 약10미터, 북측으로 노폭 약12미터의 포장도로와 접함. 일련번호 1 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
인근은 단독주택, 다세대주택 및 아파트, 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
신청채권자 확인 필요 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-12-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-05-03 | 압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 220,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
신청채권자 확인 필요 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 주OOOOOOOO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 주OOOOOOOO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 용인시 기흥구 구성로64번길 25 (언남동) | 대지면적 | 1,283㎡ (388.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 37.47㎡ (11.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.9% |
| 주용도 | 도시형생활주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 용인시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 용인시세무서 | 용인시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 기흥구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 용인시 기흥구 구성로64번길 25 (언남동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 1,500만원 | 1억 7,630만원 | 82% | 6.2명 | 1억 7,630만원 |
| 최근 3개월 | 2억 1,500만원 | 1억 7,415만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,415만원 |
| 최근 6개월 | 2억 1,500만원 | 1억 7,200만원 | 80% | 5.4명 | 1억 7,200만원 |
| 최근 12개월 | 2억 1,500만원 | 1억 6,985만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,985만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 94.2%입니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 619만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,433만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 803만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,350만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 934만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,318만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 94.2% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 94.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경914 | 단독·다가구 | 경기도 용인시 기흥구 신촌로73번길 5-13 (보정동) | 2026.07.03 | 14억 1,246만원 | 9억 6,530만원 | 68.3% | 매각 |
| 2025타경55379 | 단독·다가구 | 경기도 용인시 기흥구 죽전로15번길 20-6 (보정동) | 2026.08.26 | 23억 3,180만원 | 14억 6,130만원 | 62.7% | 매각 |
| 2023타경12349 | 단독·다가구 | 경기도 용인시 기흥구 석현로16번길 16 (영덕동) | 2026.08.21 | 19억 2,058만원 | 10억 5,702만원 | 55% | 매각 |
| 2024타경13691 | 단독·다가구 | 경기도 용인시 수지구 용구대로2772번길 3-6 (죽전동) | 2026.06.16 | 18억 8,289만원 | 12억 330만원 | 63.9% | 매각 |
| 2025타경56181 | 단독·다가구 | 경기도 용인시 수지구 죽전로293번길 17 (죽전동) | 2026.04.27 | 9억 6,096만원 | 8억 4,710만원 | 88.2% | 매각 |
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