2025타경51690
유찰 3회지분매각2026.11.02 (제3별관 1층 제5호법정)||
글자크기
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 [도로명] 경기도 하남시 미사강변한강로 279 (망월동,하남미사롯데캐슬헤븐시티1) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 제2종근린생활시설로 이용중임. |
| 토지면적 | 3,834.6㎡ (1160.0평) | 건물면적 | 50.34㎡ (15.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 983,000,000원 | 최저가격 | (12%)115,649,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)11,564,900원 | 청구금액 | 3,693,573,576원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.09.28 | (5%)53,782,000원 | 매각 |
| 6회 | 2026.09.28 | (12%)114,792,000원 | 매각 |
| 6회 | 2026.09.28 | (17%)165,213,000원 | 매각 |
| 7회 | 2026.11.02 | (12%)115,649,000원 | 진행 |
■
물건 사진 (25장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 | 대 (일반상업지역) | 3,834.6㎡ (1160.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,688,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 (경기도 하남시 미사강변한강로 279 (망월동,하남미사롯데캐슬헤븐시티1)) | 철근콘크리트구조 | 50.34㎡ (15.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 제2종근린생활시설로 이용중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,834.6㎡ (1160.0평) 건물: 50.34㎡ (15.2평) | 983,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 및 지상10층 중 8개호(1층106호, 1층107호, 1층108호, 2층206호, 3층304호, 3층307호, 3층316호, 3층317호)로서, 외벽 : 인조석, 강화유리, 몰탈 위 페인트 등 내벽 : 몰탈 위 페인트, 일부 호수 인테리어 등 창호 : 알루미늄 창호 등임. 공히 제2종근린생활시설임. 공동 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 시스템에어컨, 주차장설비 등임. 2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중임. 본건 남서측으로 약 20m 폭의 포장도로에 접하고, 북동측 및 남동측
[현황 · 위치 및 주변환경]
경기도 하남시 망월동 소재 '미사역호반써밋아파트' 동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 소재하여 있음. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 약 500미터 거리에 지하철역(미사역)이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.
[참고사항]
제2종근린생활시설로 이용중임.
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-08-08|배당요구종기일 : 2025.05.12
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안OO 대항력 없음 | 점포 / 하남미사롯데캐슬헤븐시티1, 3층317호 | 전입: 2020-11-30 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 3층317호 | 전입: 2020-11-30 확정: 2024-07-02 배당: 2025-04-14 | 보: 2,000만원 월: 900,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 3층316호 | 전입: 2021-02-01 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점포 / 3층316호 | 전입: 2021-02-01 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점포 / 하남미사 롯데캐슬 헤븐시티1, 1동 3층 304호 | 전입: 2024-04-02 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 850,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 3층304호 | 전입: 2024-04-02 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 850,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 점포 / 하남미사롯데캐슬헤븐시티1, 3층317호 | 전입: 2024-07-02 확정: 2024-07-02 배당: - | 보: 2,000만원 월: 900,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 관련물건번호 ( 8 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 3 유찰 4 유찰 5 유찰 6 유찰 7 유찰 8 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 8억 1,234만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (8건) | - | 보: 9억 3,234만원 월: 6,500,000원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022. 8. 8. 근저당권|청구/채권금액 : 3,693,573,576원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-08-08 | 소유권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-08-08 | 근저당권 | 엠OO | 3,960,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-03-08 | 압류 | 하OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-06-03 | 가압류 | 김OO | 1,523,637,080원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-03-04 | 임의경매 | 엠OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
제2종근린생활시설로 이용중임.
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 | 대지면적 | 3,834.6㎡ (1160.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 50.34㎡ (15.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.3% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 하남시 관할 등기소 (성남지원) | 성남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 하남시세무서 | 하남시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 망월동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9억 8,300만원 | 8억 606만원 | 82% | 6.2명 | 8억 606만원 |
| 최근 3개월 | 9억 8,300만원 | 7억 9,623만원 | 81% | 5.8명 | 7억 9,623만원 |
| 최근 6개월 | 9억 8,300만원 | 7억 8,640만원 | 80% | 5.4명 | 7억 8,640만원 |
| 최근 12개월 | 9억 8,300만원 | 7억 7,657만원 | 79% | 5.1명 | 7억 7,657만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
4억 9,954만원
최저매각가 대비 +1,787만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수25.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수57.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수54.03점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 1,564만원
- 예상 대출액
- 5,782만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,709만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 2,490만원
- 예상 대출액
- 7,494만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,933만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 3,415만원
- 예상 대출액
- 8,719만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,642만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 8건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 43건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 140장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 28.53%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51690 | 근린상가 | 경기도 하남시 미사강변한강로 279 (망월동) | 2026.09.28 | 3억 2,000만원 | 7,101만원 | 22.2% | 매각 |
| 2025타경51690 | 근린상가 | 경기도 하남시 미사강변한강로 279 (망월동) | 2026.08.24 | 3억 2,500만원 | 7,810만원 | 24% | 매각 |
| 2025타경51774 | 근린상가 | 경기도 하남시 미사강변한강로 279 (망월동) | 2026.06.08 | 9억 8,300만원 | 1억 6,521만원 | 16.8% | 매각 |
| 2025타경923 | 근린상가 | 경기도 하남시 미사대로 424 (망월동) | 2026.09.07 | 10억 6,700만원 | 1억 3,899만원 | 13% | 매각 |
| 2024타경64128 | 근린상가 | 경기도 하남시 미사대로 424 (망월동) | 2026.09.07 | 13억 4,000만원 | 6억원 | 44.8% | 매각 |
| 2025타경169 | 근린상가 | 경기도 하남시 미사강변한강로 295 (망월동) | 2026.06.29 | 7억 5,200만원 | 1억 3,000만원 | 17.3% | 매각 |
| 2025타경1940 | 근린상가 | 경기도 하남시 미사강변동로 100 (망월동, 미사역 파라곤) | 2026.10.12 | 5억 4,628만원 | 3,220만원 | 5.9% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
