2025타경10058
유찰 4회지분매각| 소재지 | 서울특별시 영등포구 버드나루로15길 3 (당산동) [도로명] 서울특별시 영등포구 버드나루로15길 3 (당산동, 신동인오피스텔) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
| 토지면적 | 363㎡ (109.8평) | 건물면적 | 31.5㎡ (9.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 197,000,000원 | 최저가격 | (51%)100,864,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)10,086,400원 | 청구금액 | 204,995,939원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.14 | (100%)197,000,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.13 | (80%)157,600,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.11 | (64%)126,080,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.22 | (51%)100,864,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 영등포구 버드나루로15길 3 (당산동) | 대 (준주거지역) | 363㎡ (109.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 6,122,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 영등포구 버드나루로15길 3 (당산동) (서울특별시 영등포구 버드나루로15길 3 (당산동, 신동인오피스텔)) | 철근콘크리트조 · (업무시설) | 31.5㎡ (9.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 363㎡ (109.8평) 건물: 31.5㎡ (9.5평) | 197,000,000원 | |||
철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층 내 제8층 제801호로서, (집합건축물 대장 사용승인일 : 2012년 8월 6일) 외벽: 복합판넬 및 석재 붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호:하이샹시 창호임. 기호(가)는 오피스텔로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차시설, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음. 인접지 및 인접도로와 평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임. 본건 북서측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로에 접함. 기호(1)은 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및
본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 '서울영동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 본건 까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임. 기호(가)는
임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-03-11 확정: 2022-02-07 배당: 2024-04-01 | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한국주택금융공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-03-11 확정: 2022-02-07 배당: 2025-05-21 | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-03-11 확정: 2022-02-07 배당: 2024-04-01 | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한국주택금융공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-03-11 확정: 2022-02-07 배당: 2025-05-21 | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 있음 | 801호 | 전입: 2022-03-11 확정: 2022-02-07 배당: 2025-05-21 | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 건물전부 | 전입: 2022-03-11 확정: 2022-02-07 배당: - | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 23억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 35억 2,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-03-15 | 소유권 | (OOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-04-01 | 임차권설정 | 김OO | 190,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2024-11-15 | 압류 | 영OO | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2025-05-22 | 강제경매 | 한OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 영등포구 버드나루로15길 3 (당산동) | 대지면적 | 363㎡ (109.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 31.5㎡ (9.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.7% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 2012-08-06 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 영등포구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 영등포구세무서 | 영등포구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 버드나루로15길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 영등포구 버드나루로15길 3 (당산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 9,700만원 | 1억 6,154만원 | 82% | 6.2명 | 1억 6,154만원 |
| 최근 3개월 | 1억 9,700만원 | 1억 5,957만원 | 81% | 5.8명 | 1억 5,957만원 |
| 최근 6개월 | 1억 9,700만원 | 1억 5,760만원 | 80% | 5.4명 | 1억 5,760만원 |
| 최근 12개월 | 1억 9,700만원 | 1억 5,563만원 | 79% | 5.1명 | 1억 5,563만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,043만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,954만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,535만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,277만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,605만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,023만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12769 | 오피스텔 | 서울특별시 영등포구 버드나루로 144 (당산동) | 2026.08.19 | 3억 4,300만원 | 2억 5,344만원 | 73.9% | 매각 |
| 2025타경12226 | 오피스텔 | 서울특별시 영등포구 버드나루로 109 (당산동) | 2026.08.07 | 1억 1,400만원 | 6,889만원 | 60.4% | 매각 |
| 2025타경810 | 오피스텔 | 서울특별시 영등포구 당산동6가 280-1 한강더채움 제102동 제7층 제701호 | 2026.07.30 | 9억 500만원 | 7억 2,800만원 | 80.4% | 매각 |
| 2025타경12795 | 오피스텔 | 서울특별시 영등포구 국회대로53길 24-12 (당산동, 나온타워) | 2026.09.02 | 2억 1,800만원 | 1억 5,770만원 | 72.3% | 매각 |
| 2025타경11142 | 오피스텔 | 서울특별시 영등포구 당산로38길 15-7 (당산동4가) | 2026.09.30 | 2억 5,300만원 | 1억 6,192만원 | 64% | 매각 |
| 2025타경11433 | 오피스텔 | 서울특별시 영등포구 당산로38길 15-7 (당산동4가) | 2026.08.04 | 2억 5,900만원 | 1억 6,627만원 | 64.2% | 매각 |
| 2025타경11872 | 오피스텔 | 서울특별시 영등포구 국회대로54길 17 (영등포동7가) | 2026.08.19 | 2억 4,500만원 | 1억 8,646만원 | 76.1% | 매각 |
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