2025타경11422
유찰 3회지분매각2026.11.04 (별관 103호 배당(입찰)법정)||
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| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 [도로명] 경상남도 창원시 의창구 의창대로 909 (창원2차비룡벨로스텔라) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 1,018㎡ (307.9평) | 건물면적 | 69.93㎡ (21.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 187,000,000원 | 최저가격 | (49%)91,630,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)9,163,000원 | 청구금액 | 173,470,828원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.08 | (34%)64,141,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.08.12 | (100%)187,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.30 | (70%)130,900,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.04 | (49%)91,630,000원 | 진행 |
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물건 사진 (7장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 | 대 (제1종일반주거지역) | 1,018㎡ (307.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 918,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 (경상남도 창원시 의창구 의창대로 909 (창원2차비룡벨로스텔라)) | 철근콘크리트구조 | 69.93㎡ (21.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,018㎡ (307.9평) 건물: 69.93㎡ (21.2평) | 187,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 단위세대로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창호 구조임. 공동주택(아파트)으로 이용 중임. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음. 인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중임. 본건의 남측으로 대로3류에 각각 접함. 근린상업지역 , 제1종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2014-04-03)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리에 소재 '창덕중학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 국도변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2021-11-30|배당요구종기일 : 2025.08.07
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-04-16 확정: 2021-04-16 배당: 2025-05-02 | 보: 1억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 엄OO 대항력 있음 | 건물전부 | 전입: 2021-04-16 확정: 2021-04-16 배당: - | 보: 1억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 엄OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-04-16 확정: 2021-04-16 배당: 2025-05-02 | 보: 1억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 5억 1,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2021. 11. 30. 가압류|청구/채권금액 : 173,470,828원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2021-04-19 | 소유권이전 | 비룡건설(주) | 202,104,193원 | 신탁재산의귀속 | 2021.04.19 갑(3) 소유권이전 비룡건설(주) 신탁재산의귀속 |
| 1 | 2021-04-19 | 소유권 | 비OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2021-11-30 | 가압류 | 서울중앙지방검찰청 | 300,993,181,965원 | 말소기준등기 2021초기3664 | 2021.11.30 갑(4) 가압류 서울중앙지방검찰청 300,993,181,965 말소기준등기 2021초기3664 소멸 |
| 1 | 2021-11-30 | 가압류 | 서울중앙지방검찰청 | 300,993,181,965원 | 말소기준등기 2021초기3664 | 2021.11.30 갑(4) 가압류 서울중앙지방검찰청 300,993,181,965 말소기준등기 2021초기3664 소멸 |
| 2 | 2021-11-30 | 가압류 | 국 | 300,993,181,965원 | 소멸기준 | - |
| 2 | 2023-04-04 | 가압류 | 북부산새마을금고 | 2,461,594,040원 | 2023카단51180 | 2023.04.04 갑(5) 가압류 북부산새마을금고 2,461,594,040 2023카단51180 소멸 |
| 2 | 2023-04-04 | 가압류 | 북부산새마을금고 | 2,461,594,040원 | 2023카단51180 | 2023.04.04 갑(5) 가압류 북부산새마을금고 2,461,594,040 2023카단51180 소멸 |
| 3 | 2023-04-04 | 가압류 | 북OO | 2,461,594,040원 | 소멸 | - |
| 3 | 2023-06-27 | 주택임차권 | 엄OO | 170,000,000원 | 범위:건물전부 2023카임26 전입:2021.04.16 확정:2021.04.16 | 2023.06.27 을(1) 주택임차권 엄OO 170,000,000 범위:건물전부 2023카임26 전입:2021.04.16 확정:2021.04.16 |
| 3 | 2023-06-27 | 주택임차권 | 엄OO | 170,000,000원 | 범위:건물전부 2023카임26 전입:2021.04.16 확정:2021.04.16 | 2023.06.27 을(1) 주택임차권 엄OO 170,000,000 범위:건물전부 2023카임26 전입:2021.04.16 확정:2021.04.16 |
| 4 | 2023-06-27 | 임차권설정 | 엄OO | 170,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-07-24 | 압류 | 창OO | 202,307,246원 | 말소 | 2023.07.24 갑(6) 압류 창원시 소멸 |
| 5 | 2023-07-24 | 압류 | 창OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-05-07 | 강제경매 | 주택도시보증공사 | 173,470,828원 | 2025타경11422 | 2025.05.07 갑(7) 강제경매 주택도시보증공사 청구금액 173,470,828 2025타경11422 소멸 |
| 5 | 2025-05-07 | 강제경매 | 주택도시보증공사 | 173,470,828원 | 2025타경11422 | 2025.05.07 갑(7) 강제경매 주택도시보증공사 청구금액 173,470,828 2025타경11422 소멸 |
| 6 | 2025-05-07 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-05-08 | 압류 | 동래세무서장 | 202,505,088원 | 말소 | 2025.05.08 갑(8) 압류 동래세무서장 소멸 |
| 7 | 2025-05-08 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 | 대지면적 | 1,018㎡ (307.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 69.93㎡ (21.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.9% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 의창구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 의창구 동읍 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 8,700만원 | 1억 5,334만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5,334만원 |
| 최근 3개월 | 1억 8,700만원 | 1억 5,147만원 | 81% | 5.8명 | 1억 5,147만원 |
| 최근 6개월 | 1억 8,700만원 | 1억 4,960만원 | 80% | 5.4명 | 1억 4,960만원 |
| 최근 12개월 | 1억 8,700만원 | 1억 4,773만원 | 79% | 5.1명 | 1억 4,773만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (66%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
8,863만원
최저매각가 대비 +-
예상 최저가 대비 낙찰가율
96.7%
아파트 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수20.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수87.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수73.305점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 18건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
9,163만원
- 예상 대출액
- 4,581만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,482만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
9,896만원
- 예상 대출액
- 5,937만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,867만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 629만원
- 예상 대출액
- 6,908만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,637만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 18건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 18건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
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