2025타경51422
유찰 2회| 소재지 | 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 1122-4 [도로명] [토지 답(현황: 과수원) 1303㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 특별매각조건 있음[농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환)]. 현황은 '과수원'이고, 본건 지상 소재 수목(무화과나무 등)은 매각에서 제외함. |
| 토지면적 | 1,303㎡ (394.2평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 400,021,000원 | 최저가격 | (36%)143,368,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)14,336,800원 | 청구금액 | 76,611,284원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.04 | (100%)400,021,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.22 | (70%)280,015,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.03 | (56%)224,012,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.21 | (45%)179,210,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.09 | (36%)143,368,000원 | 진행 |
물건 사진 (7장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 1122-4 | 대 | 1,303㎡ (394.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 1122-4 ([토지 답(현황: 과수원) 1303㎡]) | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 특별매각조건 있음[농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환)]. 현황은 '과수원'이고, 본건 지상 소재 수목(무화과나무 등)은 매각에서 제외함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,303㎡ (394.2평) 건물: - | 400,021,000원 | |||
본건은 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 소재 "윗방축" 서측 인근에 위치하며, 주위는 마을주변 농경지대임. 본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통시 됨. 본건은 세장형 평지이며, 과수원임. 본건 서측으로 노폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로에 접함. 본건은 도시지역, 보전녹지지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임. 본건 지상에 수목(무화과나무)이 식재됨. 본건은 공부상 지목이 "답" 이나, 현황은 "과수원" 임. 임대관계는 미상임.
특별매각조건 있음[농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환)]. 현황은 '과수원'이고, 본건 지상 소재 수목(무화과나무 등)은 매각에서 제외함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 기타 / 본건전체 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 41,666원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 본건전체 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 1,500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 월: 1,541,666원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-07-05 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 76,611,284원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 있음[농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환)]. 현황은 '과수원'이고, 본건 지상 소재 수목(무화과나무 등)은 매각에서 제외함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 1122-4 | 대지면적 | 1,303㎡ (394.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 영암군 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 영암군세무서 | 영암군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼호읍 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 1122-4 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 2만원 | 3억 2,801만원 | 82% | 6.2명 | 3억 2,801만원 |
| 최근 3개월 | 4억 2만원 | 3억 2,401만원 | 81% | 5.8명 | 3억 2,401만원 |
| 최근 6개월 | 4억 2만원 | 3억 2,001만원 | 80% | 5.4명 | 3억 2,001만원 |
| 최근 12개월 | 4억 2만원 | 3억 1,601만원 | 79% | 5.1명 | 3억 1,601만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,168만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,126만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,290만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,163만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 809만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,803만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 64.2% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경50888 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 359-7 | 2026.09.28 | 2억 4,454만원 | 1억 2,300만원 | 50.3% | 매각 |
| 2025타경50983 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 삼호읍 난전리 438 | 2026.04.20 | 1,661만원 | 750만원 | 45.1% | 매각 |
| 2023타경2719 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 442-2 | 2026.08.03 | 5억 1,436만원 | 1억 5,165만원 | 29.5% | 변경 |
| 2023타경2719 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 442-2 | 2026.01.26 | 5억 1,436만원 | 1억 8,610만원 | 36.2% | 매각 |
| 2025타경298 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 삼호읍 난전리 2160 | 2026.05.04 | 280억 8,798만원 | 100억 6,773만원 | 35.8% | 매각 |
| 2025타경51029 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 1353-1 | 2026.06.08 | 1,098만원 | 472만원 | 43% | 매각 |
| 2025타경51379 | 토지·임야 | 전라남도 영암군 삼호읍 삼포리 139-3 | 2026.08.24 | 2,494만원 | 1,230만원 | 49.3% | 매각 |
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