2024타경86803
유찰 13회제시외건물포함| 소재지 | 광주광역시 남구 서문대로749번다길 8-3 (주월동) [도로명] 광주광역시 남구 서문대로749번다길 8-3 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 주택 | 접수/개시결정 | 2024.11.22 | 매각물건 | 제시외 건물 포함. 일괄매각. 목록2. 공부상 부속건물 용도 변소로 등재되어 있으나 현황창고임 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 62.46㎡ (18.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 최OO |
| 감정가격 | 231,551,580원 | 최저가격 | (5%)11,140,000원 | 채무자 | 최OO |
| 입찰보증금 | (10%)1,114,000원 | 청구금액 | 136,589,834원 | 채권자 | 윤OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 10회 | 2026.06.10 | (12%)27,195,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.07.15 | (9%)21,756,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.08.26 | (8%)17,405,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.11.18 | (5%)11,140,000원 | 진행 |
물건 사진 (37장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 광주광역시 남구 서문대로749번다길 8-3 (주월동) | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 광주광역시 남구 서문대로749번다길 8-3 (주월동) (서문대로749번다길 8-3) | 시멘트벽돌조 · 지상1층 | 62.46㎡ (18.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 제시외 건물 포함. 일괄매각. 목록2. 공부상 부속건물 용도 변소로 등재되어 있으나 현황창고임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 62.46㎡ (18.9평) | 231,551,580원 | |||
시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층 건물로서, 외벽: 스톤코트, 몰탈위페인트, 화강석 붙임, 창호: 샷시창호 등의 마감임. 기호(나) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 1층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인트, 창호: 샷시창호 등의 마감임. 기호(가)는 주택, 기호(나)는 창고로 이용중임. 기호(가)건물은 기본적인 급·배수설비 및 위생설비
본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 광주푸른꿈창작학교 북동측 인근에 위치 하며, 주변은 단독주택 및 아파트단지, 교육시설 등이 혼재하는 정비된 주택 지대임. 일반적인 교통이용사정은 보통시 됨. 본건은 세로장방형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 본건 북측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접함. 제1종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2023-03-03)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조. 해당사항 1) 임대관계 임대관계는 미상임. 2) 기타 해당사항 기호(가)
제시외 건물 포함. 일괄매각. 목록2. 공부상 부속건물 용도 변소로 등재되어 있으나 현황창고임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤OO 대항력 있음 | 2층58.86㎡전부 | 전입: 2021-08-04 확정: 2021-08-04 배당: - | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 1층 | 전입: 2021-09-27 확정: 2024-12-03 배당: 2024-12-10 | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 | 전입: 2021-09-27 확정: - 배당: - | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 3억 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-06-28 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-11-21 | 강제경매 | 윤OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
제시외 건물 포함. 일괄매각. 목록2. 공부상 부속건물 용도 변소로 등재되어 있으나 현황창고임
당사자 내역
| 채권자 | 윤OO | 채무자 | 최OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 최OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 광주광역시 남구 서문대로749번다길 8-3 (주월동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 62.46㎡ (18.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 주택 | 주구조 / 층수 | 시멘트벽돌조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 광주광역시 관할 지방국세청 | 광주광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남구세무서 | 남구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서문대로749번다길 행정복지센터(주민센터) | 광주광역시 남구 서문대로749번다길 8-3 (주월동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 3,155만원 | 1억 8,987만원 | 82% | 6.2명 | 1억 8,987만원 |
| 최근 3개월 | 2억 3,155만원 | 1억 8,755만원 | 81% | 5.8명 | 1억 8,755만원 |
| 최근 6개월 | 2억 3,155만원 | 1억 8,524만원 | 80% | 5.4명 | 1억 8,524만원 |
| 최근 12개월 | 2억 3,155만원 | 1억 8,292만원 | 79% | 5.1명 | 1억 8,292만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 78점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 95.2%입니다.
유찰 횟수가 13회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 557만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,369만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 721만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,294만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 839만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,266만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 2건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 37장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 95.2% 하락, 유찰 13회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 95.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경33026 | 단독·다가구 | 광주광역시 남구 광복마을3길 12-1 (진월동) | 2026.05.28 | 4억 4,361만원 | 2억 2,899만원 | 51.6% | 매각 |
| 2024타경3600 | 단독·다가구 | 광주광역시 남구 회재로1230번길 11 (주월동) | 2026.09.29 | 2억 2,601만원 | 1억 1,568만원 | 51.2% | 매각 |
| 2024타경3600 | 단독·다가구 | 광주광역시 남구 대남대로223번길 38-17 (주월동) | 2026.09.29 | 2억 3,329만원 | 1억 2,119만원 | 51.9% | 매각 |
| 2024타경3600 | 단독·다가구 | 광주광역시 남구 대남대로223번길 26-5 (주월동) | 2026.08.18 | 3억 484만원 | 1억 7,100만원 | 56.1% | 매각 |
| 2025타경32111 | 단독·다가구 | 광주광역시 서구 풍암순환로109번길 18 (풍암동) | 2026.05.13 | 4억 3,018만원 | 3억 5,325만원 | 82.1% | 매각 |
| 2025타경31787 | 단독·다가구 | 광주광역시 남구 봉주6길 1 (주월동) | 2026.07.07 | 9,088만원 | 4,335만원 | 47.7% | 매각 |
| 2025타경33785 | 단독·다가구 | 광주광역시 남구 봉선2로 14 (봉선동) | 2026.08.18 | 17억 4,114만원 | 10억 590만원 | 57.8% | 매각 |
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