2024타경12285
유찰 3회지분매각토지별도등기| 소재지 | 경기도 화성시 노들길 6-18, 1동 1층111호 (새솔동,송산엔젤리움2)구) 경기도 화성시 새솔동 99-1 [도로명] 경기도 화성시 노들길 6-18 (새솔동,송산엔젤리움2) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각. 토지에 별도등기(금지사항 등기)가 있으므로 확인 요함 2. 목록1.과 목록2.는 벽체 구분 없이 사용하다 공실상태임 3. 목록1.에는 ‘WINE’, 목록2.에는 '떡상'이라는 간판이 있음 4. 본건 부동산은 건축물대장 및 건축물현황도에 의거 위치와 면적의 특정이 가능하여 구조상 및 이용상 독립성을 갖추었으며, 칸막이 설치시 비용이 발생할 것으로 보이나 복원은 용이함(2025.11.18.자 사실조회회신서 참조) |
| 토지면적 | 3,603.2㎡ (1090.0평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 29.37㎡ (8.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,131,000,000원 | 최저가격 | (34%)387,933,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)38,793,300원 | 청구금액 | 772,448,115원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.01 | (100%)1,131,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.12 | (70%)791,700,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.15 | (49%)554,190,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.26 | (34%)387,933,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 노들길 6-18, 1동 1층111호 (새솔동,송산엔젤리움2)구) 경기도 화성시 새솔동 99-1 | 대 | 3,603.2㎡ (1090.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 노들길 6-18, 1동 1층111호 (새솔동,송산엔젤리움2)구) 경기도 화성시 새솔동 99-1 (경기도 화성시 노들길 6-18 (새솔동,송산엔젤리움2)) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 | 29.37㎡ (8.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각. 토지에 별도등기(금지사항 등기)가 있으므로 확인 요함 2. 목록1.과 목록2.는 벽체 구분 없이 사용하다 공실상태임 3. 목록1.에는 ‘WINE’, 목록2.에는 '떡상'이라는 간판이 있음 4. 본건 부동산은 건축물대장 및 건축물현황도에 의거 위치와 면적의 특정이 가능하여 구조상 및 이용상 독립성을 갖추었으며, 칸막이 설치시 비용이 발생할 것으로 보이나 복원은 용이함(2025.11.18.자 사실조회회신서 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,603.2㎡ (1090.0평) 건물: 29.37㎡ (8.9평) | 1,131,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건내 제1층 111호, 112호로서 (사용승인일:2019.05.15) 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 차호 : 샤시창호 등임. 기호1,2 공히 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 벽체 구분없이 공실인 것으로 도사됨. (현황사진 참조) 급수 및 배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음. 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 교육연구시설 등 건부지로 이용 중임. 본건 북측 및 서측으로 중로, 동측으로 대로와 접함. 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티),
본건은 경기도 화성시 새솔동 소재"새솔동행정복지센터"남측 인근에 위치하는 부동산(구분 건물, 송산엔젤리움2 제1동 제1층 제111호, 제112호)으로서, 주위는 근린생활시설, 단독주 택, 공원, 아파트단지 등이 혼재하는 송산신도시지역임. 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교 통사정은 보통임.
1. 일괄매각. 토지에 별도등기(금지사항 등기)가 있으므로 확인 요함 2. 목록1.과 목록2.는 벽체 구분 없이 사용하다 공실상태임 3. 목록1.에는 ‘WINE’, 목록2.에는 '떡상'이라는 간판이 있음 4. 본건 부동산은 건축물대장 및 건축물현황도에 의거 위치와 면적의 특정이 가능하여 구조상 및 이용상 독립성을 갖추었으며, 칸막이 설치시 비용이 발생할 것으로 보이나 복원은 용이함(2025.11.18.자 사실조회회신서 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-11-29 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-11-29 | 근저당권 | 인OO | 780,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-01-06 | 근저당권 | 엔OO | 417,600,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-11-11 | 임의경매 | 인OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-12-09 | 압류 | 화OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각. 토지에 별도등기(금지사항 등기)가 있으므로 확인 요함 2. 목록1.과 목록2.는 벽체 구분 없이 사용하다 공실상태임 3. 목록1.에는 ‘WINE’, 목록2.에는 '떡상'이라는 간판이 있음 4. 본건 부동산은 건축물대장 및 건축물현황도에 의거 위치와 면적의 특정이 가능하여 구조상 및 이용상 독립성을 갖추었으며, 칸막이 설치시 비용이 발생할 것으로 보이나 복원은 용이함(2025.11.18.자 사실조회회신서 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 노들길 6-18, 1동 1층111호 (새솔동,송산엔젤리움2)구) 경기도 화성시 새솔동 99-1 | 대지면적 | 3,603.2㎡ (1090.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29.37㎡ (8.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.8% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 노들길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 노들길 6-18, 1동 1층111호 (새솔동,송산엔젤리움2)구) 경기도 화성시 새솔동 99-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11억 3,100만원 | 9억 2,742만원 | 82% | 6.2명 | 9억 2,742만원 |
| 최근 3개월 | 11억 3,100만원 | 9억 1,611만원 | 81% | 5.8명 | 9억 1,611만원 |
| 최근 6개월 | 11억 3,100만원 | 9억 480만원 | 80% | 5.4명 | 9억 480만원 |
| 최근 12개월 | 11억 3,100만원 | 8억 9,349만원 | 79% | 5.1명 | 8억 9,349만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 9,396만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 623만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 5,138만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,019만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 9,250만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,045만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 13건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경82369 | 근린상가 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 19-26 (새솔동) | 2026.10.12 | 13억 4,000만원 | 1억 6,030만원 | 12% | 매각 |
| 2024타경77220 | 근린상가 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 19-26 (새솔동) | 2026.07.13 | 14억 6,800만원 | 3억 6,305만원 | 24.7% | 매각 |
| 2025타경928 | 근린상가 | 경기도 화성시 꽃내음1길 5-4, 1동 6층606호 (새솔동, 봄프라자)구) 경기도 화성시 만세구 새솔동 78-1 | 2026.09.30 | 3억 8,400만원 | 8,645만원 | 22.5% | 매각 |
| 2025타경54449 | 근린상가 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 5-4 (새솔동) | 2026.09.14 | 4억 3,000만원 | 1억 6,010만원 | 37.2% | 매각 |
| 2025타경928 | 근린상가 | 경기도 화성시 꽃내음1길 5-4, 1동 6층607호 (새솔동, 봄프라자)구) 경기도 화성시 만세구 새솔동 78-1 | 2026.08.25 | 2억 7,900만원 | 7,000만원 | 25.1% | 매각 |
| 2024타경9180 | 근린상가 | 경기도 화성시 만세구 큰나래2길 51 (새솔동) | 2026.08.11 | 7억 9,200만원 | 2억 7,000만원 | 34.1% | 취하 |
| 2025타경703 | 근린상가 | 경기도 안산시 단원구 광덕2로 193-19 (고잔동) | 2026.08.27 | 820만원 | 402만원 | 49% | 매각 |
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