2024타경121057 (10)
유찰 12회재매각지분매각2026.10.27 (제112호법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 금천구 남부순환로 1304-22 (가산동, 아이캐슬) [도로명] 서울특별시 금천구 남부순환로 01304-00022 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["선순위임차인", "임차권등기", "재매각", "대항력", "가처분"] |
| 토지면적 | 325.6㎡ (98.5평) | 건물면적 | 26.58㎡ (8.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 231,000,000원 | 최저가격 | (9%)19,842,000원 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)1,984,200원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.03.05 | (26%)60,555,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.04.14 | (21%)48,444,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.05.26 | (17%)38,755,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.10.27 | (9%)19,842,000원 | 진행 |
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물건 사진 (53장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 금천구 남부순환로 1304-22 (가산동, 아이캐슬) | 대 (준공업지역) | 325.6㎡ (98.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,545,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 금천구 남부순환로 1304-22 (가산동, 아이캐슬) (서울특별시 금천구 남부순환로 01304-00022) | 철근콘크리트구조 | 26.58㎡ (8.0평) | 토지·건물 일괄평가 | ["선순위임차인", "임차권등기", "재매각", "대항력", "가처분"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 325.6㎡ (98.5평) 건물: 26.58㎡ (8.0평) | 231,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제5층 제504호 외 4개호로서, (사
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "서울가산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임. 본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임. 본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임. 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임. 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임. 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.
[참고사항]
["선순위임차인", "임차권등기", "재매각", "대항력", "가처분"]
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2024-06-13|배당요구종기일 : 2024.09.12
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 503호 | 전입: 2020-04-16 확정: 2020-03-30 배당: 2024-09-11 | 보: 2억 7,600만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 있음 | 503호 | 전입: 2020-04-16 확정: 2020-03-30 배당: 2024-07-01 | 보: 2억 7,600만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 관련물건번호 ( 10 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 3 유찰 4 유찰 5 유찰 6 유찰 7 유찰 8 유찰 9 유찰 10 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 10,123억 4,567만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| LIU BING 대항력 없음 | 701호(외국인체류확인서) | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 901호(전입세대확인서) | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 402호(전입세대확인서) | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 201호(전입세대확인서) | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 503호(전입세대확인서) | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 901호(상가건물임대차현황서) | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (9건) | - | 보: 10,128억 9,767만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2024.06.13. 경매개시결정|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-04-16 | 소유권 | 신OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-02-04 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2024-02-15 | 임차권설정 | 정OO | 276,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2024-06-13 | 임의경매 | 파OO | - | 소멸기준 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
["선순위임차인", "임차권등기", "재매각", "대항력", "가처분"]
■
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — (가산동, 아이캐슬)
| 단지명 | (가산동, 아이캐슬) | 총 세대수 | 16세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 7층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 금천구 남부순환로 1304-22 (가산동, 아이캐슬) | 대지면적 | 325.6㎡ (98.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 26.58㎡ (8.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.2% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2020-01-06 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 금천구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 금천구세무서 | 금천구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 남부순환로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 금천구 남부순환로 1304-22 (가산동, 아이캐슬) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 3,100만원 | 1억 8,942만원 | 82% | 6.2명 | 1억 8,942만원 |
| 최근 3개월 | 2억 3,100만원 | 1억 8,711만원 | 81% | 5.8명 | 1억 8,711만원 |
| 최근 6개월 | 2억 3,100만원 | 1억 8,480만원 | 80% | 5.4명 | 1억 8,480만원 |
| 최근 12개월 | 2억 3,100만원 | 1억 8,249만원 | 79% | 5.1명 | 1억 8,249만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
3,912만원
최저매각가 대비 +37만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수61.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수69.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수61.851점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 78점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.4%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 12회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1,984만원
- 예상 대출액
- 992만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,813만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2,142만원
- 예상 대출액
- 1,285만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,680만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
2,301만원
- 예상 대출액
- 1,496만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,630만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 9건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 111장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 91.4% 하락, 유찰 12회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.4%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 67.62%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경10749 | 다세대·연립 | 서울특별시 금천구 남부순환로108길 11-9 (가산동, 다솜빌2차) | 2026.06.17 | 2억 1,280만원 | 1억 4,000만원 | 65.8% | 매각 |
| 2025타경12496 | 다세대·연립 | 서울특별시 금천구 남부순환로 1272 (가산동) | 2026.10.13 | 3억 2,500만원 | 1억 6,760만원 | 51.6% | 매각 |
| 2025타경12500 | 다세대·연립 | 서울특별시 금천구 남부순환로 1272 (가산동) | 2026.10.13 | 3억 2,800만원 | 1억 7,230만원 | 52.5% | 매각 |
| 2025타경12672 | 다세대·연립 | 서울특별시 금천구 남부순환로108길 20-34 (가산동, 스마트캐슬) | 2026.08.04 | 3억 6,700만원 | 3억 610만원 | 83.4% | 매각 |
| 2025타경9260 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 남부순환로105나길 19 (가리봉동, 아덴하임) | 2026.06.10 | 2억 7,900만원 | 2억 1,333만원 | 76.5% | 매각 |
| 2025타경7929 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 남부순환로105나길 19 (가리봉동, 아덴하임) | 2026.05.28 | 2억 4,000만원 | 1억 7,118만원 | 71.3% | 매각 |
| 2025타경13105 | 다세대·연립 | 서울특별시 구로구 남부순환로105나길 19 (가리봉동, 아덴하임) | 2026.06.16 | 2억 7,600만원 | 1억 7,664만원 | 64% | 매각 |
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