2024타경4973
유찰 5회대지권미등기| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22 (경안동) [도로명] 경기도 광주시 중앙로145번길 22 (경안동,신원플러스타운) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 본건 건물은 사무실로 이용중임. 대지권 미등기이며 건물만 매각함. 최저매각가격은 건물만의 가격임. 2. 본건 건물 소재 토지는 '광주시 경안동 83-21외 5필지(83-2,83-38,94-1,95-10,95-16)'였으나, 2021.04.30. 83-21에 합병되어 현재는 '경안동 83-21(대 3,486㎡)'임. |
| 토지면적 | 3,486㎡ (1054.5평) | 건물면적 | 766.05㎡ (231.7평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 167,140,000원 | 최저가격 | (17%)28,091,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)2,809,100원 | 청구금액 | 259,064,605원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.11 | (100%)167,140,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.15 | (70%)116,998,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.20 | (49%)81,899,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.24 | (34%)57,329,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.02 | (17%)28,091,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
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사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22 (경안동) | 대 (제1종일반주거지역) | 3,486㎡ (1054.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,972,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22 (경안동) (경기도 광주시 중앙로145번길 22 (경안동,신원플러스타운)) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · (제1종근린생활시설) | 766.05㎡ (231.7평) | 일괄평가 (대장연면적 10441.71㎡) | 1. 본건 건물은 사무실로 이용중임. 대지권 미등기이며 건물만 매각함. 최저매각가격은 건물만의 가격임. 2. 본건 건물 소재 토지는 '광주시 경안동 83-21외 5필지(83-2,83-38,94-1,95-10,95-16)'였으나, 2021.04.30. 83-21에 합병되어 현재는 '경안동 83-21(대 3,486㎡)'임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,486㎡ (1054.5평) 건물: 766.05㎡ (231.7평) | 167,140,000원 | |||
철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 4층 근린생활시설 건물 중 지1층 비101호 외 13개호로서, 외벽: 화강석 붙임 등 내벽: 시멘트 몰탈위 본타일 마감 등 창호: 플래스틱새시 및 스테인리스새시 창호 등임. - 지1층: 사무실 용도 등 - 1층: 점포(육가공실) - 2층: 기호 7건물은 노래연습장, 기호 8건물은 힐링센터 - 3층: 기호 10, 11건물은 골프연습장, 기호 12, 13건물은 댄스 신동 아카데미, 14건물은 사무실로 이 용 중임. 위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설 등 갖추었음. 인접한 토지와 같은 높이의 부정형토지로서 근린생활시설 건부지로 이용
본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임. 본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교 통사정 보통임. 2007. 02. 13. 사용승인된
1. 본건 건물은 사무실로 이용중임. 대지권 미등기이며 건물만 매각함. 최저매각가격은 건물만의 가격임. 2. 본건 건물 소재 토지는 '광주시 경안동 83-21외 5필지(83-2,83-38,94-1,95-10,95-16)'였으나, 2021.04.30. 83-21에 합병되어 현재는 '경안동 83-21(대 3,486㎡)'임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공OO 대항력 있음 | 3층302호 | 전입: 2024-01-17 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 공감비즈 주식회사 대항력 없음 | 점포 / 3층 302호 | 전입: 2024-01-17 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 어스네트웍스 대항력 없음 | 점포 / 지하1층 비102호 | 전입: 2024-02-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 석OO 대항력 없음 | 점포 / 2층 207호 | 전입: 2024-02-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 삼우씨앤씨 대항력 없음 | 점포 / 지하1층 비101-1호 | 전입: 2024-03-22 확정: - 배당: - | 보: 100만원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO(골프연습장) 대항력 없음 | 주거 / 3층 302,303호 | 전입: 2024-04-05 확정: - 배당: - | 보: 2,500만원 월: 1,800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 있음 | 3층302,303호 | 전입: 2024-04-05 확정: - 배당: - | 보: 2,500만원 월: 1,800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO(골프연습장) 대항력 없음 | 점포 / 3층 302,303호 | 전입: 2024-04-05 확정: - 배당: - | 보: 2,500만원 월: 1,800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 리치옥션 대항력 없음 | 점포 / 지하1층 비104 에이호-1 | 전입: 2024-05-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 104호 | 전입: 2024-06-12 확정: - 배당: - | 보: 1,500만원 월: 900,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO(댄스신동아카데미) 대항력 없음 | 점포 / 3층 304,305호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 2,100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주시회사 씨지건설 대항력 없음 | 점포 / 지하1층 105호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO(라인채움) 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점포 / 3층 306호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (15건) | - | 보: 1억 5,100만원 월: 10,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-06-28 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 259,064,605원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 본건 건물은 사무실로 이용중임. 대지권 미등기이며 건물만 매각함. 최저매각가격은 건물만의 가격임. 2. 본건 건물 소재 토지는 '광주시 경안동 83-21외 5필지(83-2,83-38,94-1,95-10,95-16)'였으나, 2021.04.30. 83-21에 합병되어 현재는 '경안동 83-21(대 3,486㎡)'임.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22 (경안동) | 대지면적 | 3,486㎡ (1054.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 10,441.71㎡ (3158.6평) | 건축면적 | 1,709.11㎡ (517.0평) | 건폐율 / 용적률 | 49.0% / 299.5% |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상 4층 | 사용승인일자 | 2007-02-13 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광주시 관할 등기소 (성남지원) | 성남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광주시세무서 | 광주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 중앙로145번길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 광주시 중앙로145번길 22 (경안동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,714만원 | 1억 3,705만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,705만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,714만원 | 1억 3,538만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,538만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,714만원 | 1억 3,371만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,371만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,714만원 | 1억 3,204만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,204만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 15건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,404만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,235만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,820만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,046만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,118만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,976만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 15건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 15건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경70437 | 근린상가 | 경기도 광주시 절골길 72 (장지동) | 2026.04.27 | 50억 11만원 | 33억 6,000만원 | 67.2% | 매각 |
| 2025타경1964 | 근린상가 | 경기도 광주시 순암로 260 (중대동) | 2026.05.11 | 22억 3,505만원 | 16억 9,961만원 | 76% | 매각 |
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