2025타경1384
유찰 2회지분매각토지별도등기2026.10.26 (제3별관 1층 제5호법정)||
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| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로31번길 30 (풍산동) [도로명] 경기도 하남시 미사강변중앙로31번길 30 (풍산동,미사동일넥서스) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지에 관하여 별도등기 있으나 효력 없음 |
| 토지면적 | 3,551.8㎡ (1074.4평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 43.16㎡ (13.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 393,000,000원 | 최저가격 | (49%)192,570,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)19,257,000원 | 청구금액 | 662,244,571원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2025.12.08 | (100%)393,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.01.19 | (70%)275,100,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.02.23 | (49%)192,570,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.05.04 | (49%)192,570,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.10.26 | (49%)192,570,000원 | 진행 |
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물건 사진 (16장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 하남시 미사강변중앙로31번길 30 (풍산동) | 대 (준주거지역) | 3,551.8㎡ (1074.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,783,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 하남시 미사강변중앙로31번길 30 (풍산동) (경기도 하남시 미사강변중앙로31번길 30 (풍산동,미사동일넥서스)) | 철근콘크리트구조 · 지상10층 · (공장) | 43.16㎡ (13.1평) | 일괄평가 (대장연면적 28942.11㎡) | 토지에 관하여 별도등기 있으나 효력 없음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,551.8㎡ (1074.4평) 건물: 43.16㎡ (13.1평) | 393,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층 건물 내 제1층 제128호, 제129호호로서, 외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임. 근린생활시설(후첨 '내부구조도' 및 사진 참조)이나 현황 공실 상태임. 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음. 본건 토지는 가장형의 토지로 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설,기숙사) 등 업무 및 상업용 건부지로 이용 중임. 남측 및 동측으로 노폭 약 15미터 포장도로와 각각 접함. 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 중로2류(
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 '미사3동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며 주위는 각종 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통임. 본건까지 차량의 진.출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함. 본건은
[참고사항]
토지에 관하여 별도등기 있으나 효력 없음
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-09-22|배당요구종기일 : 2025.06.16
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 미사동일 넥서스 129호 | 전입: 2024-11-22 확정: 2024-11-22 배당: - | 보: 1,000만원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 제1층제128호 | 전입: 2024-11-22 확정: 2024-11-22 배당: 2025-06-13 | 보: 1,000만원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 미사동일 넥서스 128호 | 전입: 2024-11-22 확정: 2024-11-22 배당: - | 보: 1,000만원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 3,000만원 월: 300,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음말소기준권리 : 2022.09.22.근저당권|청구/채권금액 : 662,244,571원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-09-22 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-09-22 | 근저당권 | (OOOOOO | 349,630,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-04-09 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
토지에 관하여 별도등기 있으나 효력 없음
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 하남시 미사강변중앙로31번길 30 (풍산동) | 대지면적 | 3,551.8㎡ (1074.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 28,942.11㎡ (8755.0평) | 건축면적 | 2,129.33㎡ (644.1평) | 건폐율 / 용적률 | 60.0% / 814.9% |
| 주용도 | 공장 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 / 지상 10층 | 사용승인일자 | 2022-03-28 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 하남시 관할 등기소 (성남지원) | 성남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 하남시세무서 | 하남시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 미사강변중앙로31번길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 하남시 미사강변중앙로31번길 30 (풍산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 9,300만원 | 3억 2,226만원 | 82% | 6.2명 | 3억 2,226만원 |
| 최근 3개월 | 3억 9,300만원 | 3억 1,833만원 | 81% | 5.8명 | 3억 1,833만원 |
| 최근 6개월 | 3억 9,300만원 | 3억 1,440만원 | 80% | 5.4명 | 3억 1,440만원 |
| 최근 12개월 | 3억 9,300만원 | 3억 1,047만원 | 79% | 5.1명 | 3억 1,047만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 9,971만원
최저매각가 대비 +714만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수25.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수54.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수46.68점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 40점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 9,257만원
- 예상 대출액
- 9,628만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 640만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2억 797만원
- 예상 대출액
- 1억 2,478만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,347만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
2억 2,338만원
- 예상 대출액
- 1억 4,519만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,864만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 28.12%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51989 | 근린상가 | 경기도 하남시 미사강변중앙로31번길 30 (풍산동) | 2026.07.20 | 7억 2,200만원 | 1억 8,100만원 | 25.1% | 매각 |
| 2025타경52639 | 근린상가 | 경기도 하남시 미사강변중앙로7번안길 25 (풍산동) | 2026.10.19 | 7억 3,600만원 | 1억 4,102만원 | 19.2% | 매각 |
| 2025타경52532 | 근린상가 | 경기도 하남시 미사강변중앙로7번안길 25 (풍산동) | 2026.06.01 | 14억 6,200만원 | 3억 5,888만원 | 24.5% | 매각 |
| 2024타경3758 | 근린상가 | 경기도 하남시 하남대로 947 (풍산동) | 2026.10.19 | 9억 6,100만원 | 1억 4,150만원 | 14.7% | 매각 |
| 2024타경3758 | 근린상가 | 경기도 하남시 하남대로 947 (풍산동) | 2026.09.14 | 10억 7,500만원 | 1억 8,500만원 | 17.2% | 매각 |
| 2024타경3758 | 근린상가 | 경기도 하남시 하남대로 947 (풍산동) | 2026.08.10 | 4억 5,300만원 | 1억 876만원 | 24% | 매각 |
| 2025타경2899 | 근린상가 | 경기도 하남시 하남대로 947 (풍산동) | 2026.10.12 | 8억 8,600만원 | 1억 5,995만원 | 18.1% | 매각 |
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