2025타경493
유찰 8회| 소재지 | 경상남도 합천군 초계면 아막리 210 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전 | 접수/개시결정 | 2025.05.12 | 매각물건 | 농지취득자격증명서또는농지가아니라는증명서제출요함(미제출시보증금미반환). 분묘소재 |
| 토지면적 | 879㎡ (265.9평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 37,797,000원 | 최저가격 | (6%)2,179,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)635,300원 | 청구금액 | 9,609,100원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.07.24 | (17%)6,353,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.08.21 | (12%)4,447,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.16 | (8%)3,113,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.13 | (6%)2,179,000원 | 진행 |
물건 사진 (19장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 합천군 초계면 아막리 210 | 대 | 879㎡ (265.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 합천군 초계면 아막리 210 | 전 | - | 토지·건물 일괄평가 | 농지취득자격증명서또는농지가아니라는증명서제출요함(미제출시보증금미반환). 분묘소재 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 879㎡ (265.9평) 건물: - | 37,797,000원 | |||
기호(1) : 본건은 경상남도 합천군 초계면 아막리에 소재하는 토지로서, '초계중학교' 북서측 인 근에 위치하며, 부근은 전, 자연림 등이 혼재한 지역임. 기호(2) : 본건은 경상남도 합천군 초계면 아막리에 소재하는 토지로서, '초계중학교' 북측 인근 에 위치하며, 부근은 전, 남측 및 남서측 인근에 학교시설, 주택, 빌라 등이 혼재한 지역임. 기호(1) : 본건까지 차량 접근은 어려운 상태이며, 접근 가능한 도로의 유무, 인근 도로와의 거 리 등을 고려할 때, 제반 교통사정은 불편시됨. 기호(2) : 본건까지 소형 차량 접근은 가능할 것으로 보이며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 등을 고려할 때, 제반 교통사정은 보통시됨. 기호(1): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서 '전(휴경상태)'임. 기호(2): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서 '전'임. 기호(1): 지적도상 맹지로서, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임. 기호(2): 서측 부분에 노폭 약 2M 내외 시멘
농지취득자격증명서또는농지가아니라는증명서제출요함(미제출시보증금미반환). 분묘소재
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2000-02-18 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2005-10-28 | 근저당권 | 합OO | 13,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2017-07-24 | 근저당권 | 합OO | 12,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-05-16 | 가압류 | 농OO | 10,089,073원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-11-21 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-05-27 | 임의경매 | 합OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
농지취득자격증명서또는농지가아니라는증명서제출요함(미제출시보증금미반환). 분묘소재
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 합천군 초계면 아막리 210 | 대지면적 | 879㎡ (265.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 합천군 관할 등기소 (거창지원) | 거창지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 합천군세무서 | 합천군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 초계면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 합천군 초계면 아막리 210 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3,779만원 | 3,099만원 | 82% | 6.2명 | 3,099만원 |
| 최근 3개월 | 3,779만원 | 3,061만원 | 81% | 5.8명 | 3,061만원 |
| 최근 6개월 | 3,779만원 | 3,023만원 | 80% | 5.4명 | 3,023만원 |
| 최근 12개월 | 3,779만원 | 2,985만원 | 79% | 5.1명 | 2,985만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 94.2%입니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 108만원
- 필요 현금(실투자)
- 911만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 141만원
- 필요 현금(실투자)
- 896만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 164만원
- 필요 현금(실투자)
- 891만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 19장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 94.2% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 94.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경10194 | 토지·임야 | 경상남도 합천군 초계면 유하리 88 | 2026.05.08 | 7,020만원 | 3,100만원 | 44.2% | 매각 |
| 2025타경10197 | 토지·임야 | 경상남도 합천군 초계면 신촌리 427 | 2026.10.16 | 9,963만원 | 4,110만원 | 41.3% | 변경 |
| 2025타경10197 | 토지·임야 | 경상남도 합천군 초계면 427 | 2026.06.12 | 9,963만원 | 4,900만원 | 49.2% | 유찰 |
| 2025타경10197 | 토지·임야 | 경상남도 합천군 초계면 428 | 2026.06.12 | 9,963만원 | 4,900만원 | 49.2% | 진행중 |