2025타경3785
유찰 6회지분매각| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 연일읍 399 형산강변타운 [도로명] 경상북도 포항시 남구 연일로 130 (형산강변타운) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 임차인 및 임차보증금반환재권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매 각 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
| 토지면적 | 19,914㎡ (6024.0평) | 건물면적 | 59.97㎡ (18.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 93,000,000원 | 최저가격 | (49%)45,570,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,557,000원 | 청구금액 | 94,561,643원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.08.24 | (12%)10,941,000원 | 변경 |
| 8회 | 2026.08.24 | (100%)93,000,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.09.21 | (70%)65,100,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.26 | (49%)45,570,000원 | 진행 |
물건 사진 (19장)
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 포항시 남구 연일읍 399 형산강변타운 | 대 (준주거지역) | 19,914㎡ (6024.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 711,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 포항시 남구 연일읍 399 형산강변타운 (연일로 130 (형산강변타운)) | 철근콘크리트구조 · 지상2층 · (공동주택) | 59.97㎡ (18.1평) | 일괄평가 (대장연면적 7152.288㎡) | 임차인 및 임차보증금반환재권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매 각 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 19,914㎡ (6024.0평) 건물: 59.97㎡ (18.1평) | 93,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층건 중 제14층 제1411호 단위세대로서 (사용승인일: 1995.06.07) - 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감 - 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감, - 천 정: 천정지 등 마감, - 창 호: 섀시창호임. 아파트로 이용 중임. 급배수 및 위생설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음. 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 등고 평탄하게 조성된 '아파트부지'로 이용 중임. 본
본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 소재 '연일대교'남서측 인근에 위치하는 '형OO변타운 제103동 제14층 제1411호' 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨. 본건 아파트단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임. 가)
임차인 및 임차보증금반환재권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매 각 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-15 확정: 2022-04-15 배당: 2024-04-17 | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 있음 | 1411호 | 전입: 2022-04-15 확정: 2022-04-15 배당: - | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-15 확정: 2022-04-15 배당: 2024-04-17 | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 2억 7,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-11-05 | 소유권 | 장OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-04-17 | 임차권설정 | 조OO | 90,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-04-02 | 압류 | 영OO | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2025-05-16 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
임차인 및 임차보증금반환재권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매 각 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 포항시 남구 연일읍 399 형산강변타운 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 7,152.29㎡ (2163.6평) | 건축면적 | 711.3㎡ (215.2평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상 2층 | 사용승인일자 | 1995-06-07 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 포항시 관할 등기소 (포항지원) | 포항지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 포항시세무서 | 포항시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 남구 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 포항시 남구 연일읍 399 형산강변타운 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9,300만원 | 7,626만원 | 82% | 6.2명 | 7,626만원 |
| 최근 3개월 | 9,300만원 | 7,533만원 | 81% | 5.8명 | 7,533만원 |
| 최근 6개월 | 9,300만원 | 7,440만원 | 80% | 5.4명 | 7,440만원 |
| 최근 12개월 | 9,300만원 | 7,347만원 | 79% | 5.1명 | 7,347만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,278만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,128만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,952만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,822만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,435만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,708만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 28장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
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