관련물건번호 (1건)

2025타경3701 (2)

유찰 5회지분매각

매각기일:2026.11.18 (제6호법정(제2별관101호))|담당계:의정부지방법원 경매1계 (031-828-0321)|배당종기일:2025.11.10

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소재지	강원특별자치도 철원군 김화읍 131 [도로명] [토지 전 5944㎡ 2분의 1 장태엽 지분전부]			경매구분	매각물건 토지 매각
물건종류	대지,임야,전답	접수/개시결정	-	매각물건	지분매각/공유자우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환, 해당 농지는 임야화된 상태로 농지취득자격증명원을 발급받기 위해서 농지 복구 가능성 등을 판단하기 위한 서류 및 해당 농지를 영농에 이용하기 적합한 상태로 복구하기 위한 별도의 원상복구계획서 제출이 필요하다는 김화읍의 사실조회회신 있음.) 본건은 맹지임 1. 지분매각/공유자우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음 (보증금 미납으로 매수
토지면적	0	건물면적	0	소유자	소유자 있음
감정가격	50,524,000원	최저가격	(24%)12,131,000원	채무자	채무자 있음
입찰보증금	(10%)1,213,100원	청구금액	53,824,438원	채권자	채권자 있음

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입찰 진행 내용

입찰진행

회차	매각기일	최저매각가격 (율)	결과
6회	2026.11.18	(24%)12,131,000원	진행중

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물건 사진 (29장)

사진 01

사진 02

사진 03

사진 04

사진 05

사진 06

사진 07

사진 08

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매각 물건 현황

감정기관 : 법원 지정 감정평가법인

목록	소재지 · 지번	용도 · 구조 · 내역	면적	감정가 · 단가	비고
토지 1	강원특별자치도 철원군 김화읍 131	대	-	토지·건물 일괄평가	매각포함
건물 2	강원특별자치도 철원군 김화읍 131 ([토지 전 5944㎡ 2분의 1 장태엽 지분전부])	대지,임야,전답	-	토지·건물 일괄평가	지분매각/공유자우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환, 해당 농지는 임야화된 상태로 농지취득자격증명원을 발급받기 위해서 농지 복구 가능성 등을 판단하기 위한 서류 및 해당 농지를 영농에 이용하기 적합한 상태로 복구하기 위한 별도의 원상복구계획서 제출이 필요하다는 김화읍의 사실조회회신 있음.) 본건은 맹지임 1. 지분매각/공유자우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음 (보증금 미납으로 매수
총 감정가격 합계			토지: - 건물: -	50,524,000원

[현황 · 위치 및 주변환경]

기호 1 토지는 경기도 포천시 영중면 양문리 소재 '영중중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 주거나지, 농경지 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 기호 2 토지는 강원특별자치도 철원군 김화읍 생창리 소재 '생창리마을' 서측 인근에 위치 하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 기호 1 : 본건까지 차량접근 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임. 기호 2 : 본건까지 차량출입 불가능하며 인근에 버스정류장이 소재하나 운행상태 등으로 보아 전반적인 교통상황은 불편시됨. 기호 1 : 사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 '주거나지'이며 현황 일부는 '도로'임. 기호 2 : 사다리형의 동하향 완경사의 '전'이며 현황 일부는 활엽수 등이 자생중인 '자연림'임. 기호 1 : 동측 및 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함. 기호 2 : 맹지임. 기호 1

[참고사항]

지분매각/공유자우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환, 해당 농지는 임야화된 상태로 농지취득자격증명원을 발급받기 위해서 농지 복구 가능성 등을 판단하기 위한 서류 및 해당 농지를 영농에 이용하기 적합한 상태로 복구하기 위한 별도의 원상복구계획서 제출이 필요하다는 김화읍의 사실조회회신 있음.) 본건은 맹지임 1. 지분매각/공유자우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음 (보증금 미납으로 매수

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2020-04-08|배당요구종기일 : 2025.11.10

임차인 / 대항력	점유부분 / 기간	전입 / 확정 / 배당	보증금 / 차임	권리분석	비고
관련물건번호 ( 2 건) 대항력 없음	1 신건 2 신건	전입: - 확정: - 배당: -	보: 212원	매수인 인수사항 없음	-
계 (1건)	-		보: 212원	인수총액 0원	-

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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2020.4.8. 근저당권|청구/채권금액 : 53,824,438원

순번	접수일자	등기목적 / 권리종류	권리자 (채권자)	채권금액	소멸여부	비고
1	2020-04-08	근저당권	선순위 권리자	-	말소	말소기준권리 (최선순위)
2	-	경매개시결정(신청채권)	신청채권자	53,824,438원	소멸	경매신청 채권청구액

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주의사항 및 매각조건

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당사자 내역

채권자	채권자 있음	채무자	채무자 있음
소유자	소유자 있음	관련사건	대법원 나의사건검색 ↗

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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗

매매 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

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체납 내역 (관리비 등)

조사일자	체납금액	비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사	체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)	공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수

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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치	강원특별자치도 철원군 김화읍 131			대지면적	-
연면적	-	건축면적	-	건폐율 / 용적률	- / -
주용도	대지,임야,전답	주구조 / 층수	-	사용승인일자	-

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관할 행정기관 안내

기관구분	기관명	소재지 주소	대표전화	관할구역/바로가기
등기소	철원군 관할 등기소 (의정부지방법원)	경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과)	031-828-0114	홈페이지 ↗
지방국세청	강원특별자치도 관할 지방국세청	강원특별자치도 지방국세청 청사	국번없이 126	홈페이지 ↗
관할세무서	철원군세무서	철원군 관내 세무서	국번없이 126 (국세상담센터)	홈페이지 ↗
행정복지센터	김화읍 행정복지센터(주민센터)	강원특별자치도 철원군 김화읍 131	관할 시·군·구 대표전화	홈페이지 ↗

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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간	평균감정가	평균매각가	평균매각가율	평균입찰자수	예상매각가 (추정)
최근 1개월	5,052만원	4,142만원	82%	6.2명	4,142만원
최근 3개월	5,052만원	4,092만원	81%	5.8명	4,092만원
최근 6개월	5,052만원	4,041만원	80%	5.4명	4,041만원
최근 12개월	5,052만원	3,991만원	79%	5.1명	3,991만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline

AI 예측 낙찰가

2,295만원

최저매각가 대비 +270만원

예상 최저가 대비 낙찰가율

113.3%

토지 기준 회귀 추정

AI 리스크 점수20.6점

낮을수록 권리·점유 안전

AI 유동성 지수43.2점

시장 거래 회전 및 환금성

종합 추천 점수41.79점

가격 매력도 및 안정성 종합

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표

R3중점 확인 필요

위험도 점수: 68점 / 100점

가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.

핵심 주의 요인 (5건)

입찰 전 우선 소명 대상

등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

임차·점유 정보 확인 필요주의

임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.

감정평가서 확인 필요확인

법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 5회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금

보수 시나리오

1,213만원

예상 대출액: 606만원
필요 현금(실투자): 1,419만원
가정 조건: LTV 50%

기준 시나리오 (권장)

1,310만원

예상 대출액: 786만원
필요 현금(실투자): 1,338만원
가정 조건: LTV 60%

공격 시나리오

1,407만원

예상 대출액: 914만원
필요 현금(실투자): 1,307만원
가정 조건: LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트

권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유확인 필요

임차·점유 데이터 1건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 46장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 5회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장

1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석

인근 매각표본 4건 분석

평균 낙찰가율 42.15%

최고 52% · 최저 30.4%

100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)

최근 매각 일자순

사건번호	물건용도	소재지	매각일자	감정가	낙찰가	낙찰가율	결과
2025타경71574	토지·임야	강원특별자치도 철원군 근북면 유곡리 683-1	2026.04.23	3,231만원	1,200만원	37.1%	매각
2024타경6581	토지·임야	강원특별자치도 철원군 김화읍 청양리 1758-8	2026.05.07	2억 3,729만원	7,212만원	30.4%	매각
2025타경1392	토지·임야	강원특별자치도 철원군 동송읍 이길리 1395	2026.07.02	1억 595만원	5,510만원	52%	매각
2025타경72066	토지·임야	강원특별자치도 철원군 갈말읍 지경리 404	2026.06.10	4억 8,822만원	2억 3,950만원	49.1%	매각

철원농지경매 | 강원특별자치도 철원군 김화읍 131 | 2025타경3701