2025타경21891
유찰 4회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 경상남도 통영시 여황로 179-10 (도천동) [도로명] 경상남도 통영시 여황로 179-10 | 경매구분 | 매각물건 토지및건물 지분 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 이후 우선매수권을 행사할 수 없음(일괄매각 시 일부 부동산에만 공유자인 경우에는 공유자 우선매수권 인정 안됨). [목록 1] 지상 소재 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 |
| 토지면적 | 198.41㎡ (60.0평) | 건물면적 | 61.1㎡ (18.5평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 33,347,500원 | 최저가격 | (12%)3,924,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)392,400원 | 청구금액 | 20,775,068원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.20 | (34%)11,438,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.31 | (24%)8,007,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.19 | (17%)5,605,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.30 | (12%)3,924,000원 | 진행 |
물건 사진 (28장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 통영시 여황로 179-10 (도천동) | 대 (보전녹지지역) | 198.41㎡ (60.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 58,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 통영시 여황로 179-10 (도천동) (경상남도 통영시 여황로 179-10) | 블록구조 · (단독주택) | 61.1㎡ (18.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 이후 우선매수권을 행사할 수 없음(일괄매각 시 일부 부동산에만 공유자인 경우에는 공유자 우선매수권 인정 안됨). [목록 1] 지상 소재 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 198.41㎡ (60.0평) 건물: 61.1㎡ (18.5평) | 33,347,500원 | |||
본건은 경상남도 통영시 도천동 소재 '통영시립박물관' 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다. 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다. 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, '단독주택용 건부지'로 이용 중입니다. 본건 토지의 남동측 인근으로 포장도로가 소재합니다. 도시지역, 보전녹지지역, 고도지구(7m이하), 시가지경관지구, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 본건 지상에 후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 소유자 확인 필요 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 '토지건물감정평가명세표'상
일괄매각. 지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 이후 우선매수권을 행사할 수 없음(일괄매각 시 일부 부동산에만 공유자인 경우에는 공유자 우선매수권 인정 안됨). [목록 1] 지상 소재 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2018-10-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 심OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2018-10-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 11 | 1988-05-20 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 12 | 1988-05-20 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 1988-05-20 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 1988-05-20 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 13 | 2003-04-09 | 가압류 | 농OO | 5,034,971원 | 소멸 | - |
| 14 | 2003-06-02 | 가압류 | 수OO | 1,001,054원 | 소멸 | - |
| 15 | 2003-08-29 | 가압류 | 외OO | 5,972,102원 | 소멸 | - |
| 16 | 2006-02-24 | 가압류 | 파OO | 6,708,755원 | 소멸 | - |
| 17 | 2009-05-13 | 가압류 | 농OO | 11,956,694원 | 소멸 | - |
| 18 | 2017-05-12 | 가압류 | (OOOOOOOOOOOO | 18,661,601원 | 소멸 | - |
| 2 | 2017-11-15 | 압류 | 국OO | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-03-31 | 소유권 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-08-27 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-08-27 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-08-27 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-08-27 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-08-27 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 19 | 2025-09-01 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 이후 우선매수권을 행사할 수 없음(일괄매각 시 일부 부동산에만 공유자인 경우에는 공유자 우선매수권 인정 안됨). [목록 1] 지상 소재 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 통영시 여황로 179-10 (도천동) | 대지면적 | 1,443㎡ (436.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 61.1㎡ (18.5평) | 건축면적 | 61.1㎡ (18.5평) | 건폐율 / 용적률 | 4.2% / 4.2% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 1999-05-27 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 통영시 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 통영시세무서 | 통영시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 여황로 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 통영시 여황로 179-10 (도천동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3,334만원 | 2,734만원 | 82% | 6.2명 | 2,734만원 |
| 최근 3개월 | 3,334만원 | 2,701만원 | 81% | 5.8명 | 2,701만원 |
| 최근 6개월 | 3,334만원 | 2,667만원 | 80% | 5.4명 | 2,667만원 |
| 최근 12개월 | 3,334만원 | 2,634만원 | 79% | 5.1명 | 2,634만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 18건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 196만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,000만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 254만원
- 필요 현금(실투자)
- 974만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 295만원
- 필요 현금(실투자)
- 964만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 18건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 42장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 18건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경21635 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 박효자길 23-18 (도천동) | 2026.09.07 | 9,291만원 | 1,860만원 | 20% | 매각 |
| 2024타경31531 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 솔개4길 5-4 (도천동) | 2026.05.18 | 7,549만원 | 963만원 | 12.8% | 매각 |
| 2025타경21293 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 동충1길 27 (항남동) | 2026.05.18 | 4억 2,347만원 | 1억 4,611만원 | 34.5% | 매각 |
| 2025타경21368 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 해평2길 13 (봉평동) | 2026.07.27 | 2억 3,467만원 | 8,655만원 | 36.9% | 매각 |
| 2025타경21574 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 중앙시장4길 23 (태평동) | 2026.07.13 | 1억 2,230만원 | 2,936만원 | 24% | 매각 |
| 2025타경21008 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 주전골길 80-23 (태평동) | 2026.05.04 | 3,074만원 | 1,066만원 | 34.7% | 매각 |
| 2025타경530 | 단독·다가구 | 경상남도 통영시 한실3길 11 (인평동) | 2026.07.27 | 12억 7,603만원 | 4억 9,261만원 | 38.6% | 매각 |
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