2024타경5115
유찰 5회지분매각| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 양근강변길 138 (리버캐슬) [도로명] 경기도 양평군 양근강변길 138 (리버캐슬) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 1,502㎡ (454.4평) | 건물면적 | 69.92㎡ (21.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 278,000,000원 | 최저가격 | (12%)32,707,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,270,700원 | 청구금액 | 250,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.15 | (34%)95,354,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.19 | (24%)66,748,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.23 | (17%)46,724,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.28 | (12%)32,707,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 양평군 양평읍 양근강변길 138 (리버캐슬) | 대 (제1종일반주거지역) | 1,502㎡ (454.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,906,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 양평군 양평읍 양근강변길 138 (리버캐슬) (경기도 양평군 양근강변길 138 (리버캐슬)) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 | 69.92㎡ (21.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,502㎡ (454.4평) 건물: 69.92㎡ (21.2평) | 278,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 내 제1층 제제101호(사용승인일 : 2018.09.05)로서 외벽 : 파모스펄 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감, 창호 : 플라스틱샷시 2중창호임. "도시형생활주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실, 현관 등)"으로 이용중임. 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기(현재 가동 중단) 등이 갖추어져 있음. 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 3필1단의 "사다리형"의 토지로 "도시형생활주택 건부지"로 이용중임. 북서측으로 노폭 약12미터의 포장도로와 접하고 있음. 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 교육환경보호구
본건은 경기도 양평군 양평읍 양근리 소재 "양평교육지원청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임. 본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2022-06-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-06-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 있음 | 전유부분전부 | 전입: 2022-06-15 확정: 2022-05-09 배당: - | 보: 2억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 2억 5,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-06-24 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-04-17 | 가압류 | 구OO | 100,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-09-06 | 가압류 | 패OO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-06-25 | 임차권설정 | 신OO | 250,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-09-03 | 강제경매 | 신OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-04-11 | 압류 | 양OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-08-29 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 양평군 양평읍 양근강변길 138 (리버캐슬) | 대지면적 | 1,502㎡ (454.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 69.92㎡ (21.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.7% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양평군 관할 등기소 (여주지원) | 여주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양평군세무서 | 양평군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 양평읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 양평군 양평읍 양근강변길 138 (리버캐슬) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 7,800만원 | 2억 2,796만원 | 82% | 6.2명 | 2억 2,796만원 |
| 최근 3개월 | 2억 7,800만원 | 2억 2,518만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,518만원 |
| 최근 6개월 | 2억 7,800만원 | 2억 2,240만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,240만원 |
| 최근 12개월 | 2억 7,800만원 | 2억 1,962만원 | 79% | 5.1명 | 2억 1,962만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,635만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,471만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,119만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,251만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,466만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,169만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경35871 | 다세대·연립 | 경기도 양평군 양평읍 양근로 118-2 | 2026.08.12 | 2억 4,600만원 | 1억 2,054만원 | 49% | 매각 |
| 2022타경3511 | 다세대·연립 | 경기도 양평군 옥천면 고읍로 218 | 2026.08.12 | 1억 4,600만원 | 1억 220만원 | 70% | 매각 |
| 2024타경36256 | 다세대·연립 | 경기도 양평군 양평읍 중앙로343번길 42 | 2026.07.15 | 1억 5,500만원 | 8,790만원 | 56.7% | 매각 |
| 2025타경580 | 단독·다가구 | 경기도 양평군 옥천면 옥천문화마을2길 20 | 2026.06.17 | 3억 3,265만원 | 2억 7,000만원 | 81.2% | 매각 |
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