2025타경30383
유찰 5회지분매각| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 기업도시로 189 (미진이지비아) [도로명] 충청북도 충주시 기업도시로 189 (미진 이지비아) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위3번 임차권등기(2024.3.8.등기, 임대차보증금 170,000,000원, 전입일 2022.2.23. 확정일자 2022.2.25.) 있으며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. |
| 토지면적 | 43,450.1㎡ (13143.7평) | 건물면적 | 59.99㎡ (18.1평) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 165,000,000원 | 최저가격 | (100%)165,000,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)16,500,000원 | 청구금액 | 178,859,595원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.01 | (64%)105,600,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.06 | (51%)84,480,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.10 | (41%)67,584,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.26 | (100%)165,000,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 충주시 중앙탑면 기업도시로 189 (미진이지비아) | 대 (제3종일반주거지역) | 43,450.1㎡ (13143.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 360,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 충주시 중앙탑면 기업도시로 189 (미진이지비아) (충청북도 충주시 기업도시로 189 (미진 이지비아)) | 철근콘크리트구조 | 59.99㎡ (18.1평) | 토지·건물 일괄평가 | -매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위3번 임차권등기(2024.3.8.등기, 임대차보증금 170,000,000원, 전입일 2022.2.23. 확정일자 2022.2.25.) 있으며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 43,450.1㎡ (13143.7평) 건물: 59.99㎡ (18.1평) | 165,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건내 3층 304호로서 외벽:화강석붙임(저층부) 및 세멘몰탈위 페인트 등 마감. 내벽:벽지도배 등 마감. 창호:알미늄 샷시창. 아파트(방3,거실,주방/식당,화장실2,현관,발코니 등)로 이용중임. 도시가스 개별보일러에 의한 난방설비,위생설비,승강기설비,화재경보및 소화전설비 등을 갖추고 있으며 상태 보통임. 본건 아파트가 소재하는 단지 인
본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대 조성된 '충주기업도시(서OO)' 소재 '중 앙탑고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있는'미진 이지비아아파트' 제110동 3층 304호이 며, 주위는 아파트단지(미진 이지비아,충주 이편한세상,포레나 서OO아파트 등)로 형성된 지역으로서 상가,관공서,금융기관 등 생활편의시설은 인근에 소재하고 있어 주거환경은 보통임. 본건 아파트까지 차량 접근 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있는 등 교통사정 보통임. 본건은 2017.11.14자로 사용승인된 아파트로서
-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위3번 임차권등기(2024.3.8.등기, 임대차보증금 170,000,000원, 전입일 2022.2.23. 확정일자 2022.2.25.) 있으며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-02-23 확정: 2022-02-25 배당: - | 보: 1억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 1억 7,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-03-07 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-03-08 | 임차권설정 | 정OO | 170,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2024-03-14 | 가압류 | 김OO | 145,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2024-10-23 | 압류 | 충OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-02-21 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-09-17 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-12-05 | 압류 | 달OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위3번 임차권등기(2024.3.8.등기, 임대차보증금 170,000,000원, 전입일 2022.2.23. 확정일자 2022.2.25.) 있으며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 충주시 중앙탑면 기업도시로 189 (미진이지비아) | 대지면적 | 43,450.1㎡ (13143.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 59.99㎡ (18.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 충주시 관할 등기소 (충주지원) | 충주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 충주시세무서 | 충주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 중앙탑면 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 충주시 중앙탑면 기업도시로 189 (미진이지비아) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,500만원 | 1억 3,530만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,530만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,500만원 | 1억 3,365만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,365만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,500만원 | 1억 3,200만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,200만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,500만원 | 1억 3,035만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,035만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 8,250만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,231만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 692만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,124만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 2,441만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,709만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
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