2024타경89407
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 624 연원마을쉐르빌아파트 [도로명] 경기도 용인시 기흥구 연원로42번길 33 (마북동,연원마을쉐르빌아파트) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음 2. 2025.08.21. 배당요구 없이 권리신고함 |
| 토지면적 | 29,506.5㎡ (8925.7평) | 건물면적 | 148.83㎡ (45.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 837,000,000원 | 최저가격 | (34%)287,091,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)28,709,100원 | 청구금액 | 124,298,835원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.06.01 | (70%)585,900,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.07.07 | (49%)410,130,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.08.19 | (34%)287,091,000원 | 변경 |
| 8회 | 2026.10.30 | (34%)287,091,000원 | 진행 |
물건 사진 (22장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 624 연원마을쉐르빌아파트 | 대 | 29,506.5㎡ (8925.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 624 연원마을쉐르빌아파트 (경기도 용인시 기흥구 연원로42번길 33 (마북동,연원마을쉐르빌아파트)) | 철골철근콘크리트조 · 지상13층 | 148.83㎡ (45.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음 2. 2025.08.21. 배당요구 없이 권리신고함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 29,506.5㎡ (8925.7평) 건물: 148.83㎡ (45.0평) | 837,000,000원 | |||
철근콘크리트조 경사지붕 13층 건내 5층 506호로서 외 벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창 호 : 하이샷시 이중창호임. 2002.05.30자로 사용승인된 아파트로서 방4,거실,주방겸식당,드레스룸,욕실2, 전실,현관 등으로 이용중임. 위생 및 급배수설비 되어있고, 열병합 지역난방이며, 승강기설비, 화재탐지및 소화전설비, 지하주차장시설 등이 구비되어 있음. 부정형의 남측 하향 경사지를 정지한 토지로서 아파트 건부지로 이용중임. 본건단지 남서측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접함.(북측 폭 약 20m 도로는 진출입 불가함) 도시지역,제3종일반주거지역,소로2류(폭 8m-10m)(접합),
본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "구성중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하며 북측으로 골프장이 소재하고 있는 아파트 주거지역임. 본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.
1. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음 2. 2025.08.21. 배당요구 없이 권리신고함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-10-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 506호 | 전입: 2019-10-25 확정: 2019-10-23 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 506호 | 전입: 2019-10-25 확정: 2019-10-23 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2006-04-10 | 소유권 | 장OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-01-28 | 근저당권 | (OOOOOO | 120,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-04-06 | 근저당권 | (OOOOOO | 120,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2021-10-14 | 근저당권 | (OOOOOOOOOOOO | 270,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-10-06 | 근저당권 | (OOOOOOOOOOOO | 75,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-12-04 | 가압류 | 사OO | 431,164,597원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-05-01 | 가압류 | (OOOOOOOOO | 35,492,608원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-09-27 | 임의경매 | (OOOOOOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2024-10-17 | 가압류 | (OOOOOOOOOOO | 65,516,010원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음 2. 2025.08.21. 배당요구 없이 권리신고함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 624 연원마을쉐르빌아파트
| 단지명 | 624 연원마을쉐르빌아파트 | 총 세대수 | 78세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 13층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 용인시 기흥구 마북동 624 연원마을쉐르빌아파트 | 대지면적 | 29,506.5㎡ (8925.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 148.83㎡ (45.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.5% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트조 · 지상 13층 | 사용승인일자 | 2002-05-30 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 용인시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 용인시세무서 | 용인시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 기흥구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 용인시 기흥구 마북동 624 연원마을쉐르빌아파트 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8억 3,700만원 | 6억 8,634만원 | 82% | 6.2명 | 6억 8,634만원 |
| 최근 3개월 | 8억 3,700만원 | 6억 7,797만원 | 81% | 5.8명 | 6억 7,797만원 |
| 최근 6개월 | 8억 3,700만원 | 6억 6,960만원 | 80% | 5.4명 | 6억 6,960만원 |
| 최근 12개월 | 8억 3,700만원 | 6억 6,123만원 | 79% | 5.1명 | 6억 6,123만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 4,354만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,470만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 8,603만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,543만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 1,646만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,822만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 22장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
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