2025타경652
유찰 4회✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.11 (별관103호(입찰)배당법정)||
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| 소재지 | 경상남도 김해시 금관대로1134번길 16 (외동, 쌍용 더 플래티넘 김해) [도로명] (외동,쌍용더플래티넘김해) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 점포(마트)로 이용 중이며 공부상 지하2층이나 접면도로 대비 지상1층에 해당함. |
| 토지면적 | 13,497㎡ (4082.8평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 715,000,000원 | 최저가격 | (12%)84,118,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)8,411,800원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.15 | (34%)245,245,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.26 | (24%)171,671,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.07 | (17%)120,169,000원 | 매각 |
| 7회 | 2026.11.11 | (12%)84,118,000원 | 진행 |
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물건 사진 (54장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 김해시 금관대로1134번길 16 (외동, 쌍용 더 플래티넘 김해) | 대 (제3종일반주거지역) | 13,497㎡ (4082.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 979,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 김해시 금관대로1134번길 16 (외동, 쌍용 더 플래티넘 김해) ((외동,쌍용더플래티넘김해)) | 근린시설 | - | 토지·건물 일괄평가 | 점포(마트)로 이용 중이며 공부상 지하2층이나 접면도로 대비 지상1층에 해당함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 13,497㎡ (4082.8평) 건물: - | 715,000,000원 | |||
[참고사항]
점포(마트)로 이용 중이며 공부상 지하2층이나 접면도로 대비 지상1층에 해당함.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-08-12|배당요구종기일 : 2025.11.19
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 점포 / 기호4(기타란 참조) | 전입: 2023-07-10 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 기호1 전부 | 전입: 2023-09-22 확정: 2024-03-04 배당: - | 보: 2,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 전부 | 전입: 2023-09-22 확정: 2024-03-04 배당: - | 보: 2,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 전부 | 전입: 2024-11-19 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 점포 / 기호3 전부 | 전입: 2024-11-19 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)효심원효앤정 대표자:안OO 대항력 없음 | 점포 / 기호12 전부 | 전입: 2025-10-17 확정: 2025-10-17 배당: - | 보: 1,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 전부 | 전입: 2025-10-17 확정: 2025-10-17 배당: - | 보: 1,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)효심원효앤정 대표자:안OO 대항력 없음 | 점포 / 기호6 전부 | 전입: 2025-10-17 확정: 2025-10-17 배당: - | 보: 1,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 관련물건번호 ( 12 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 변경 3 유찰 4 변경 5 변경 6 유찰 7 변경 8 변경 9 변경 10 변경 11 변경 12 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 관련물건번호 ( 12 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 변경 3 유찰 4 변경 5 변경 6 유찰 7 변경 8 변경 9 변경 10 변경 11 변경 12 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (10건) | - | 보: 9,000만원 월: 5,700,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022-08-12|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-08-12 | 소유권 | 임OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-08-12 | 근저당권 | 고OO | 5,004,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-02-24 | 근저당권 | 박OO | 360,000,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2023-09-26 | 가압류 | 조OO | 120,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-09-26 | 가압류 | 조OO | 120,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-12-29 | 근저당권 | 정OO | 300,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-08-18 | 임의경매 | 고OO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
점포(마트)로 이용 중이며 공부상 지하2층이나 접면도로 대비 지상1층에 해당함.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 김해시 금관대로1134번길 16 (외동, 쌍용 더 플래티넘 김해) | 대지면적 | 13,497㎡ (4082.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 김해시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 김해시세무서 | 김해시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 금관대로1134번길 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 김해시 금관대로1134번길 16 (외동, 쌍용 더 플래티넘 김해) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 1,500만원 | 5억 8,630만원 | 82% | 6.2명 | 5억 8,630만원 |
| 최근 3개월 | 7억 1,500만원 | 5억 7,915만원 | 81% | 5.8명 | 5억 7,915만원 |
| 최근 6개월 | 7억 1,500만원 | 5억 7,200만원 | 80% | 5.4명 | 5억 7,200만원 |
| 최근 12개월 | 7억 1,500만원 | 5억 6,485만원 | 79% | 5.1명 | 5억 6,485만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
5억 1,907만원
최저매각가 대비 +1,857만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수25.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수57.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수54.03점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
8,411만원
- 예상 대출액
- 4,205만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,098만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
9,084만원
- 예상 대출액
- 5,450만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,533만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
9,757만원
- 예상 대출액
- 6,342만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,322만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 10건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 17건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 153장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 29.57%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경652 | 근린상가 | 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층103호 | 2026.10.07 | 7억 1,500만원 | 1억 3,520만원 | 18.9% | 매각 |
| 2025타경652 | 근린상가 | 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 201동 지하2층101호 | 2026.10.07 | 7억 1,500만원 | 1억 2,480만원 | 17.5% | 매각 |
| 2024타경6997 | 근린상가 | 경상남도 김해시 주촌면 선지로97번길 6 | 2026.07.15 | 6억 7,800만원 | 2억 6,500만원 | 39.1% | 매각 |
| 2025타경402 | 근린상가 | 경상남도 김해시 금관대로 1279 (내동) | 2026.06.23 | 10억 3,199만원 | 2억 8,700만원 | 27.8% | 매각 |
| 2025타경401 | 근린상가 | 경상남도 김해시 함박로119번길 21 (외동) | 2026.06.04 | 4억 2,000만원 | 1억 2,180만원 | 29% | 매각 |
| 2024타경113536 | 근린상가 | 경상남도 김해시 함박로119번길 23 (외동) | 2026.06.18 | 4억 8,400만원 | 7,000만원 | 14.5% | 매각 |
| 2025타경533 | 근린상가 | 경상남도 김해시 경원로55번길 2 (내동) | 2026.10.07 | 5억 1,200만원 | 7,510만원 | 14.7% | 매각 |
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