2025타경101938
유찰 5회지분매각| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3229-26 명지 삼정그린코아 웨스트 [도로명] 부산광역시 강서구 명지오션시티9로 50 (명지동,명지 삼정그린코아 웨스트) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 공부상 오피스텔임. |
| 토지면적 | 6,111.1㎡ (1848.6평) | 건물면적 | 23.62㎡ (7.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 50,000,000원 | 최저가격 | (8%)4,118,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)411,800원 | 청구금액 | 82,035,181원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.28 | (24%)12,005,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.01 | (17%)8,404,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.06 | (12%)5,883,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.10 | (8%)4,118,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 강서구 명지동 3229-26 명지 삼정그린코아 웨스트 | 대 (준주거지역) | 6,111.1㎡ (1848.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,911,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 강서구 명지동 3229-26 명지 삼정그린코아 웨스트 (부산광역시 강서구 명지오션시티9로 50 (명지동,명지 삼정그린코아 웨스트)) | 철근콘크리트구조 | 23.62㎡ (7.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 공부상 오피스텔임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 6,111.1㎡ (1848.6평) 건물: 23.62㎡ (7.1평) | 50,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상19층 건물내 3층 321호로서(통칭 11평형), * 외벽 : 일부 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감. * 내벽 : 일부 타일붙임 및 벽지 마감 등. * 창호 : 알미늄 새시창 구조임. 공부상 오피스텔임. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 자동현관기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음. 인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임. 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하며 단지내 가로망이 정비되어 있음
본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명지2동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '명지삼정그린코아웨스트' 제102동 제3층 제321호로서 주위는 대규모아파트, 주상용건물, 각종근린생활시설, 근린공원 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통인 편임.
공부상 오피스텔임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 321호 | 전입: 2021-12-30 확정: 2021-12-30 배당: - | 보: 6,300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-12-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 6,300만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-02-18 | 소유권 | 양OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-04-05 | 근저당권 | 신OO | 100,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-10-25 | 임차권설정 | 김OO | 63,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-09-22 | 임의경매 | 신OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
공부상 오피스텔임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 강서구 명지동 3229-26 명지 삼정그린코아 웨스트 | 대지면적 | 6,111.1㎡ (1848.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 23.62㎡ (7.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.4% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 명지동 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 강서구 명지동 3229-26 명지 삼정그린코아 웨스트 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5,000만원 | 4,100만원 | 82% | 6.2명 | 4,100만원 |
| 최근 3개월 | 5,000만원 | 4,050만원 | 81% | 5.8명 | 4,050만원 |
| 최근 6개월 | 5,000만원 | 4,000만원 | 80% | 5.4명 | 4,000만원 |
| 최근 12개월 | 5,000만원 | 3,950만원 | 79% | 5.1명 | 3,950만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 205만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,010만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 266만원
- 필요 현금(실투자)
- 982만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 310만원
- 필요 현금(실투자)
- 972만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경110191 | 오피스텔 | 부산광역시 강서구 명지오션시티4로 90 (명지동) | 2025.09.17 | 1억 4,700만원 | 6,000만원 | 40.8% | 매각 |
| 2025타경101338 | 오피스텔 | 부산광역시 강서구 명지오션시티4로 73 (명지동) | 2026.05.19 | 6,100만원 | 3,007만원 | 49.3% | 매각 |
| 2025타경101445 | 오피스텔 | 부산광역시 강서구 명지국제6로 99 (명지동) | 2026.08.27 | 1억 1,900만원 | 6,831만원 | 57.4% | 매각 |
| 2025타경101446 | 오피스텔 | 부산광역시 강서구 명지국제6로 99 (명지동) | 2026.07.30 | 1억 1,800만원 | 6,409만원 | 54.3% | 매각 |
| 2025타경101702 | 오피스텔 | 부산광역시 강서구 명지국제6로 107 (명지동) | 2026.09.30 | 1억 300만원 | 850만원 | 8.3% | 매각 |
| 2023타경4654 | 오피스텔 | 부산광역시 강서구 화전산업대로 272-9 (녹산동, 유나베네스1차) | 2026.09.30 | 9,400만원 | 303만원 | 3.2% | 매각 |
| 2025타경101030 | 오피스텔 | 부산광역시 강서구 화전산업대로 272-9 (녹산동, 유나베네스1차) | 2026.10.08 | 1억 9,900만원 | 6,830만원 | 34.3% | 매각 |
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