2025타경504
유찰 4회지분매각토지별도등기| 소재지 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 5-14 (정왕동) [도로명] 경기도 시흥시 거북섬둘레길 5-14 (정왕동,웨이브타운) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2025.03.14 | 매각물건 | -대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재 -601호, 602호의 경계벽 제거에 따른 독립성 상실은 건축물대장등에 의거 복원이 가능·용이한 것으로 판단됨.(2026.3.13.자 감정인 사실조회회신) |
| 토지면적 | 1,028.8㎡ (311.2평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 99.56㎡ (30.1평) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 506,000,000원 | 최저가격 | (24%)121,490,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)12,149,000원 | 청구금액 | 698,541,893원 | 채권자 | 주OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.26 | (100%)506,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.07 | (70%)354,200,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.17 | (24%)121,490,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 5-14 (정왕동) | 대 (일반상업지역) | 1,028.8㎡ (311.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,912,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 5-14 (정왕동) (경기도 시흥시 거북섬둘레길 5-14 (정왕동,웨이브타운)) | 철근콘크리트구조 | 99.56㎡ (30.1평) | 토지·건물 일괄평가 | -대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재 -601호, 602호의 경계벽 제거에 따른 독립성 상실은 건축물대장등에 의거 복원이 가능·용이한 것으로 판단됨.(2026.3.13.자 감정인 사실조회회신) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,028.8㎡ (311.2평) 건물: 99.56㎡ (30.1평) | 506,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 6층 601호 및 602호로서 외벽 : 화강석 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시 복층유리임. 공실 상태로 조사되며 2개호가 벽체없이 사용하다 영업중단 상태인 것으로 조사됨. 건물내 공용 위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비, 실내소화전설비, 화재 탐지 및 경보설비 등이 되어 있음. 자체미면 평탄한 장방형 평지로서, 상가 건부지로 이용 중임. 본건동은 동측 및 북측으로 왕복 3차선 및 왕복2차선의 아스콘포장도로에 접함. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(중로엠티브이1-65)(접합), 중로2류 (폭15m~20m)(중로엠티브이2-7)(접합), 가축사육제한구역, 국가산업단
본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재'거북섬'북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 을 위주로 형성된 미성숙된 상가지대로서, 주위환경 보통임. 본건 빌딩까지 차량접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.
-대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재 -601호, 602호의 경계벽 제거에 따른 독립성 상실은 건축물대장등에 의거 복원이 가능·용이한 것으로 판단됨.(2026.3.13.자 감정인 사실조회회신)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-09-21 | 근저당권 | 주OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-03-14 | 경매개시결정(신청채권) | 주OOOOOOO | 698,541,893원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재 -601호, 602호의 경계벽 제거에 따른 독립성 상실은 건축물대장등에 의거 복원이 가능·용이한 것으로 판단됨.(2026.3.13.자 감정인 사실조회회신)
당사자 내역
| 채권자 | 주OOOOOOO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 5-14 (정왕동) | 대지면적 | 1,028.8㎡ (311.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 99.56㎡ (30.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 9.7% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 시흥시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 시흥시세무서 | 시흥시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 거북섬둘레길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 5-14 (정왕동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 600만원 | 4억 1,492만원 | 82% | 6.2명 | 4억 1,492만원 |
| 최근 3개월 | 5억 600만원 | 4억 986만원 | 81% | 5.8명 | 4억 986만원 |
| 최근 6개월 | 5억 600만원 | 4억 480만원 | 80% | 5.4명 | 4억 480만원 |
| 최근 12개월 | 5억 600만원 | 3억 9,974만원 | 79% | 5.1명 | 3억 9,974만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,074만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,008만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7,872만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,192만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 9,160만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,887만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 4건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경489 | 근린상가 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 1 (정왕동) | 2026.06.04 | 7억 6,500만원 | 1억 6,100만원 | 21% | 매각 |
| 2025타경51747 | 근린상가 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 5-7 (정왕동) | 2026.08.13 | 3억 5,800만원 | 6,500만원 | 18.2% | 매각 |
| 2025타경139 | 근린상가 | 경기도 시흥시 거북섬1길 17 (정왕동) | 2026.05.21 | 7억 1,600만원 | 1억 1,119만원 | 15.5% | 매각 |
| 2024타경4257 | 근린상가 | 경기도 시흥시 거북섬1길 19 (정왕동) | 2026.11.05 | 3억 8,100만원 | 6,010만원 | 15.8% | 매각 |
| 2025타경488 | 근린상가 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 10 (정왕동) | 2026.08.27 | 10억 6,600만원 | 1억 7,917만원 | 16.8% | 매각 |
| 2025타경470 | 근린상가 | 경기도 시흥시 거북섬1길 22 (정왕동) | 2026.04.23 | 7억 5,000만원 | 1억 8,007만원 | 24% | 매각 |
| 2025타경826 | 근린상가 | 경기도 시흥시 거북섬2길 25 (정왕동) | 2026.10.08 | 3억 7,500만원 | 1억 5,220만원 | 40.6% | 매각 |
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