2025타경21605
유찰 4회지분매각유치권신고| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 (부전동) [도로명] 부산광역시 부산진구 부전로 108 (부전동,대동레미안센트럴시티) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | 2025.03.10 | 매각물건 | 주식회사 디피가 2026.04.15.자로 유치권신고(공사대금 10억원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함 (2026.04.15. 추가기재). 경매신청채권자로부터 2026.04.23.자로 유치권배제신청서가 접수 됨. |
| 토지면적 | 1,994.2㎡ (603.2평) | 건물면적 | 28.13㎡ (8.5평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 171,000,000원 | 최저가격 | (49%)83,790,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)8,379,000원 | 청구금액 | 646,991,851원 | 채권자 | 남OOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.23 | (100%)171,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.28 | (70%)119,700,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.02 | (49%)83,790,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.11.19 | (49%)83,790,000원 | 진행 |
물건 사진 (22장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 (부전동) | 대 (일반상업지역) | 1,994.2㎡ (603.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,716,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 (부전동) (부산광역시 부산진구 부전로 108 (부전동,대동레미안센트럴시티)) | 철근콘크리트구조 · 지상19층 · (공동주택) | 28.13㎡ (8.5평) | 일괄평가 (대장연면적 23632.7723㎡) | 주식회사 디피가 2026.04.15.자로 유치권신고(공사대금 10억원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함 (2026.04.15. 추가기재). 경매신청채권자로부터 2026.04.23.자로 유치권배제신청서가 접수 됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,994.2㎡ (603.2평) 건물: 28.13㎡ (8.5평) | 171,000,000원 | |||
철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 10층, 11층,16층이며, - 외벽: 몰탈위 페인팅, 하부 인조석 마감. - 내벽: 벽지 및 타일마감. - 창호: 새시창호. 오피스텔 입니다. 급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있습니다. 사다리형과 유사한 형상의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다. 서측으로 왕복2차선의 도로, 북측으로 약8m 폭의 도로와 접합니다. 용도지역은 일반상업지역 입니다. 없습니다. 가.임대관계: 미상입니다. 나.기타: 없습니다.
본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 서면역 북서측 인근에 위치하는 대동레미 안센트럴시티 10층 비-1005호 외 7개호로서 주변은 도로변 상가지대로서 백화점을 비롯한 각 종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다. 본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 서면역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.
주식회사 디피가 2026.04.15.자로 유치권신고(공사대금 10억원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함 (2026.04.15. 추가기재). 경매신청채권자로부터 2026.04.23.자로 유치권배제신청서가 접수 됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 없음 | 주거 / 비-1601호 | 전입: 2019-09-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 여OO 대항력 없음 | 주거 / 비-1104호 | 전입: 2021-02-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 / 비-1009호 | 전입: 2021-02-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 비-1005호 | 전입: 2023-02-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 / 비-1109호 | 전입: 2024-05-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-04-24 | 소유권 | (OOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-04-24 | 근저당권 | 남OO | 768,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-08-29 | 가압류 | 주OO | 4,270,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-12-02 | 압류 | 부OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-03-11 | 임의경매 | 남OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-03-13 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
주식회사 디피가 2026.04.15.자로 유치권신고(공사대금 10억원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함 (2026.04.15. 추가기재). 경매신청채권자로부터 2026.04.23.자로 유치권배제신청서가 접수 됨.
당사자 내역
| 채권자 | 남OOOOOOOO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 (부전동) | 대지면적 | 1,994.2㎡ (603.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 23,632.77㎡ (7148.9평) | 건축면적 | 1,496.04㎡ (452.6평) | 건폐율 / 용적률 | 75.0% / 1185.1% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 / 지상 19층 | 사용승인일자 | 2019-04-05 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 부산진구 관할 등기소 (부산지방법원) | 부산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 부산진구세무서 | 부산진구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 부전로 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 부산진구 부전로 108 (부전동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 7,100만원 | 1억 4,022만원 | 82% | 6.2명 | 1억 4,022만원 |
| 최근 3개월 | 1억 7,100만원 | 1억 3,851만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,851만원 |
| 최근 6개월 | 1억 7,100만원 | 1억 3,680만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,680만원 |
| 최근 12개월 | 1억 7,100만원 | 1억 3,509만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,509만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,189만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,081만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,429만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,519만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,317만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,308만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 22장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경21605 | 오피스텔 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 (부전동) | 2026.05.28 | 1억 6,000만원 | 1억 1,200만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경357 | 오피스텔 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 (부전동) | 2026.09.29 | 1억 6,200만원 | 7,982만원 | 49.3% | 매각 |
| 2025타경357 | 오피스텔 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 (부전동) | 2026.08.25 | 1억 5,700만원 | 7,701만원 | 49.1% | 매각 |
| 2025타경2476 | 오피스텔 | 부산광역시 부산진구 부전로 102 (부전동, 창덕더파크) | 2026.07.24 | 2억 6,400만원 | 1억 3,900만원 | 52.7% | 매각 |
| 2023타경61525 | 오피스텔 | 부산광역시 부산진구 부전동 408-24 라비앙빌 | 2026.01.27 | 1억 8,900만원 | 8,134만원 | 43% | 매각 |
| 2022타경59303 | 오피스텔 | 부산광역시 부산진구 부전동 425-17 라자오피스텔 | 2026.02.04 | 1억 2,100만원 | 8,100만원 | 66.9% | 매각 |
| 2022타경59303 | 오피스텔 | 부산광역시 부산진구 부전동 425-17 라자오피스텔 | 2025.11.26 | 1억 2,300만원 | 7,880만원 | 64.1% | 매각 |
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