2024타경75223
유찰 6회지분매각토지별도등기| 소재지 | 전남광주통합특별시 남구 원효천1길 5 (송하동, 송하동 진아리채 2단지) [도로명] 광주광역시 남구 원효천1길 5 (송하동,송하동 진아리채 2단지 아파트) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -대지권의 목적인 토지(광주광역시 남구 송하동 126-2)에 별도등기 있으나, 을구 순위번호 1-135번 지분포기 있음 -2026. 3. 26. 정정∙변경 |
| 토지면적 | 10,769.2㎡ (3257.7평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 나OO |
| 감정가격 | 261,000,000원 | 최저가격 | (29%)74,835,000원 | 채무자 | 나OO |
| 입찰보증금 | (10%)7,483,500원 | 청구금액 | 100,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.04.17 | (100%)261,000,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.05.29 | (70%)182,700,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.10 | (56%)146,160,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.13 | (29%)74,835,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 남구 원효천1길 5 (송하동, 송하동 진아리채 2단지) | 대 | 10,769.2㎡ (3257.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 남구 원효천1길 5 (송하동, 송하동 진아리채 2단지) (원효천1길 5 (송하동,송하동 진아리채 2단지 아파트)) | 철근콘크리트조 · (공동주택) | - | 토지·건물 일괄평가 | -대지권의 목적인 토지(광주광역시 남구 송하동 126-2)에 별도등기 있으나, 을구 순위번호 1-135번 지분포기 있음 -2026. 3. 26. 정정∙변경 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 10,769.2㎡ (3257.7평) 건물: - | 261,000,000원 | |||
철근콘크리트조 금속기와지붕 22층 건 중 제3층 일부(제301호)로서, 2010년 04월 26일 사용승인되었으며, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등 내벽: 벽지, 타일 등 창호: 새시이중창호 등임. 남동향의 계단식 아파트로 이용중임. 일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음. 완경사지대 내에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트건부지임. 본건 단지의 남서측으로 포장된 세로(가) 및 남동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하며, 남동측 도로를
본건은 광주광역시 남구 행암동 소재 "광주인성고등학교" 북측 인근의 송하동에 위치하는 ‘송하동 진아리채 2단지 아파트’ 제205동 제3층 제301호(전유면적: 84.9833㎡)로서, 주위는 학교, 아파트 단지, 단독주택, 각종 점포 등이 혼재하는 주거지대임. 본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임. 기호 1-(가):
-대지권의 목적인 토지(광주광역시 남구 송하동 126-2)에 별도등기 있으나, 을구 순위번호 1-135번 지분포기 있음 -2026. 3. 26. 정정∙변경
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-02-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-07-10 | 경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 100,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-대지권의 목적인 토지(광주광역시 남구 송하동 126-2)에 별도등기 있으나, 을구 순위번호 1-135번 지분포기 있음 -2026. 3. 26. 정정∙변경
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 나OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 나OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 진아리채 2단지)
| 단지명 | 진아리채 2단지) | 총 세대수 | 64세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 22층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 남구 원효천1길 5 (송하동, 송하동 진아리채 2단지) | 대지면적 | 10,769.2㎡ (3257.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 2010-04-26 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남구세무서 | 남구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 원효천1길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 남구 원효천1길 5 (송하동, 송하동 진아리채 2단지) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 6,100만원 | 2억 1,402만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,402만원 |
| 최근 3개월 | 2억 6,100만원 | 2억 1,141만원 | 81% | 5.8명 | 2억 1,141만원 |
| 최근 6개월 | 2억 6,100만원 | 2억 880만원 | 80% | 5.4명 | 2억 880만원 |
| 최근 12개월 | 2억 6,100만원 | 2억 619만원 | 79% | 5.1명 | 2억 619만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,741만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,624만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,849만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,121만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,642만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,933만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
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