2026타경30232
유찰 2회지분매각| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6880-2 엠스퀘어 [도로명] 경기도 김포시 김포한강4로 507 (구래동,엠스퀘어) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 127호와 128호 경계구분없이 치킨집으로 이용중임. |
| 토지면적 | 3,255㎡ (984.6평) | 건물면적 | 51.2㎡ (15.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 576,000,000원 | 최저가격 | (49%)282,240,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)40,320,000원 | 청구금액 | 1,075,398,089원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.04 | (100%)576,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.09 | (70%)403,200,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.09.10 | (70%)403,200,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.27 | (49%)282,240,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 김포시 구래동 6880-2 엠스퀘어 | 대 (일반상업지역) | 3,255㎡ (984.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,093,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 김포시 구래동 6880-2 엠스퀘어 (경기도 김포시 김포한강4로 507 (구래동,엠스퀘어)) | 철근콘크리트구조 · (제2종근린생활시설) | 51.2㎡ (15.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 127호와 128호 경계구분없이 치킨집으로 이용중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,255㎡ (984.6평) 건물: 51.2㎡ (15.5평) | 576,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물내의 제1층 제127호, 제128호로서, (사용승인일 : 2016.6.27.) 외벽 : 법랑판넬 마감 등 창호 : 새시 창호 임. 근린생활시설(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임. 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있음. 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 각 접함. 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(
본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "구래역" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 업무시설, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임. 본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "구래역"이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.
127호와 128호 경계구분없이 치킨집으로 이용중임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-01-12 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 1,075,398,089원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
127호와 128호 경계구분없이 치킨집으로 이용중임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 김포시 구래동 6880-2 엠스퀘어 | 대지면적 | 3,255㎡ (984.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 51.2㎡ (15.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.6% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2016-06-27 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 김포시 관할 등기소 (부천지원) | 부천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 김포시세무서 | 김포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 구래동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 김포시 구래동 6880-2 엠스퀘어 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 7,600만원 | 4억 7,232만원 | 82% | 6.2명 | 4억 7,232만원 |
| 최근 3개월 | 5억 7,600만원 | 4억 6,656만원 | 81% | 5.8명 | 4억 6,656만원 |
| 최근 6개월 | 5억 7,600만원 | 4억 6,080만원 | 80% | 5.4명 | 4억 6,080만원 |
| 최근 12개월 | 5억 7,600만원 | 4억 5,504만원 | 79% | 5.1명 | 4억 5,504만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 72점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 4,112만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,222만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 8,289만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,328만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 1,280만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,619만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 12건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 26장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경2885 | 오피스텔 | 경기도 김포시 구래동 6883-7 성현프라자 | 2026.10.27 | 3억 4,600만원 | 1억 2,150만원 | 35.1% | 매각 |
| 2025타경30088 | 오피스텔 | 경기도 김포시 김포한강4로 535 (구래동) | 2026.04.30 | 1억 6,300만원 | 8,169만원 | 50.1% | 매각 |
| 2025타경33190 | 오피스텔 | 경기도 김포시 김포한강4로 535 (구래동) | 2026.08.26 | 1억 1,900만원 | 7,235만원 | 60.8% | 매각 |
| 2025타경32784 | 오피스텔 | 경기도 김포시 김포한강9로75번길 142 (구래동) | 2026.08.19 | 1억원 | 6,080만원 | 60.8% | 매각 |
| 2025타경35333 | 오피스텔 | 경기도 김포시 김포한강9로75번길 132 (구래동) | 2026.08.19 | 1억 100만원 | 6,140만원 | 60.8% | 매각 |
| 2025타경3994 | 오피스텔 | 경기도 김포시 김포한강4로 571 (구래동) | 2026.04.21 | 1억 700만원 | 5,524만원 | 51.6% | 매각 |
| 2025타경34926 | 오피스텔 | 경기도 김포시 김포한강10로 190 (구래동) | 2026.09.10 | 1억 1,500만원 | 2,770만원 | 24.1% | 매각 |
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