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대한민국 법원경매정보 기반
제이옥션JAUCTION COURT DATA
관련물건번호 (2건)

2023타경39481 (7)

유찰 6회
매각기일:2026.10.26 (제101호 법정)|담당계:진주지원 경매1계 (055)760-3251)|배당종기일:2024.03.11
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소재지
경상남도 남해군 고현면 1386-1
[도로명] [토지 대 188.0㎡]
경매구분매각물건 토지 매각
물건종류전답접수/개시결정-매각물건- 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출을 요함(미제출시 보증금 몰수) - 맹지임
토지면적136㎡ (41.1평)건물면적0소유자비공개 (개인)
감정가격3,264,000원최저가격
(12%)384,000원
채무자비공개 (소유자 겸 채무자)
입찰보증금
(10%)38,400원
청구금액53,639,515원채권자금융기관/신청채권자
■

매각 물건 현황

감정기관 : 법원 지정 감정평가법인 · 개별공시지가(2026) : 4,830원/㎡
목록소재지 · 지번용도 · 구조 · 내역면적감정가 · 단가비고
토지 1경상남도 남해군 고현면 1386-1답 (생산관리지역)136㎡ (41.1평)토지·건물 일괄평가공시지가 4,830원/㎡매각포함
건물 2경상남도 남해군 고현면 1386-1 ([토지 대 188.0㎡])전답-토지·건물 일괄평가- 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출을 요함(미제출시 보증금 몰수) - 맹지임
총 감정가격 합계토지: 136㎡ (41.1평)
건물: -
3,264,000원
[현황 · 위치 및 주변환경]

기호1은 경상남도 남해군 고현면 갈화리, 갈화구소류지 북동측 인근에 위치하며 부근은 산간농경지대로 자연림지 등으로 형성되어 있고, 기호2, 6, 13은 서갈화마을 남동측, 갈화구소류지 남동측 원거리에 산재하여 위치하며 부근은 산간농경지대로 자연림지 등으로 형성되어 있고, 기호3, 4, 7, 8, 9는 서갈화마을 내, 동갈화항 남동측에 위치하며, 부근은 농`어가, 농경지 등으로 형성되어 있고, 본건 기호5, 10은 신촌마을 북서측 근거리, 해안과 접면하여 위치하며 부근은 군데군데 해안변 소규모 주택, 농경지, 야산 등으로 형성되어 있고, 기호11은 신촌마을 남서측 인근에 위치하며 부근은 농가` 전원주택지` 농경지` 임야 등으로 형성되어 있고, 기호12는 서갈화마을 남측 원거리에 위치하며 부근은 산간농경지대로 자연림지 등으로 형성되어 있음. 기호5, 10, 12, 13은 영농차량` 자동차 등 접근이 어려워 교통상황이 불편한 편이고, 기호2, 11은 인근까지 영농차량 등 접근이 가능하고,

[참고사항]

- 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출을 요함(미제출시 보증금 몰수) - 맹지임

■

임차인 현황

말소기준일(소액) : 2019-06-28|배당요구종기일 : 2024.03.11
임차인 / 대항력점유부분 / 기간전입 / 확정 / 배당보증금 / 차임권리분석비고
조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정)
■

등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2019.06.28. [근저당권]|청구/채권금액 : 53,639,515원
순번접수일자등기목적 / 권리종류권리자 (채권자)채권금액소멸여부비고
11994-05-27소유권강OO-소멸-
22019-06-28근저당권(OOOOOOOOOO300,000,000원소멸기준-
32023-12-26임의경매(OOOOOOOOOO-소멸-
42024-02-13가압류수OO22,609,107원소멸-
52024-02-20가압류농OO128,118,270원소멸-
62024-03-04가압류농OO43,740,224원소멸-
72024-03-04가압류서OO7,718,863원소멸-
82025-04-18강제경매농OO-소멸-
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■

주의사항 및 매각조건

- 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출을 요함(미제출시 보증금 몰수) - 맹지임

■

당사자 내역

채권자금융기관/신청채권자채무자비공개 (소유자 겸 채무자)
소유자비공개 (개인)관련사건대법원 나의사건검색 ↗
■

국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
■

체납 내역 (관리비 등)

조사일자체납금액비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수
■

건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치경상남도 남해군 고현면 1386-1대지면적136㎡ (41.1평)
연면적-건축면적-건폐율 / 용적률- / -
주용도전답주구조 / 층수-사용승인일자-
■

관할 행정기관 안내

기관구분기관명소재지 주소대표전화관할구역/바로가기
등기소남해군 관할 등기소 (진주지원)진주지원 경매집행관실 등기국(과)법원 안내 대표전화홈페이지 ↗
지방국세청경상남도 관할 지방국세청경상남도 지방국세청 청사국번없이 126홈페이지 ↗
관할세무서남해군세무서남해군 관내 세무서국번없이 126 (국세상담센터)홈페이지 ↗
행정복지센터고현면 행정복지센터(주민센터)경상남도 남해군 고현면 1386-1관할 시·군·구 대표전화홈페이지 ↗
■

법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간평균감정가평균매각가평균매각가율평균입찰자수예상매각가 (추정)
최근 1개월326만원267만원82%6.2명267만원
최근 3개월326만원264만원81%5.8명264만원
최근 6개월326만원261만원80%5.4명261만원
최근 12개월326만원257만원79%5.1명257만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 801만원
최저매각가 대비 +1,271만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수34.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수42.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수44.055점
가격 매력도 및 안정성 종합
모델: taxonomy_median_baseline유사 표본: 1,203건 학습
* AI 분석은 참고용 통계 지표이며 법적 보증을 하지 않습니다.

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표
R2확인 후 검토

위험도 점수: 33점 / 100점

기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.

핵심 주의 요인 (3건)

입찰 전 우선 소명 대상
등기 항목 다수확인

등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 6회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금
보수 시나리오
38만원
예상 대출액
19만원
필요 현금(실투자)
819만원
가정 조건
LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
41만원
예상 대출액
24만원
필요 현금(실투자)
817만원
가정 조건
LTV 60%
공격 시나리오
44만원
예상 대출액
28만원
필요 현금(실투자)
816만원
가정 조건
LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트
권리준비 완료

등기 요약 8건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유준비 완료

임차·점유 데이터 0건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문준비 완료

연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 71장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 6회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 선별 입찰

가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.

  • 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
  • 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
  • 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)

전문가 검토 권장
  1. 1

    등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.

    근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.

  2. 2

    가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.

    근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.

  3. 3

    반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.

    근거: 유찰 횟수가 6회입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석
인근 매각표본 8건 분석
평균 낙찰가율 19.95%
최고 35.9% · 최저 5.6%
50%100%평균12%05/046%08/0327%10/2636%04/277%07/1327%08/1022%09/0724%08/24
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)

최근 매각 일자순
사건번호물건용도소재지매각일자감정가낙찰가낙찰가율결과
2024타경35714토지·임야경상남도 남해군 고현면 갈화리 935-12026.05.048,767만원1,077만원12.3%매각
2023타경39481토지·임야경상남도 남해군 고현면 갈화리 9382026.08.035,048만원281만원5.6%매각
2023타경39481토지·임야경상남도 남해군 고현면 갈화리 2042026.10.26857만원227만원26.5%진행중
2024타경40181토지·임야경상남도 남해군 서면 정포리 산732026.04.273,818만원1,369만원35.9%매각
2022타경37075토지·임야경상남도 남해군 서면 8732026.07.131억 9,119만원1,255만원6.6%매각
2025타경592토지·임야경상남도 남해군 서면 정포리 565-12026.08.103억 1,573만원8,500만원26.9%매각
2025타경567토지·임야경상남도 남해군 서면 정포리 산18-12026.09.075,955만원1,300만원21.8%매각

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