2024타경83514
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 전남광주통합특별시 영광군 대마면 영장로9길 17-1 [도로명] 전라남도 영광군 영장로9길 17-1 (제1동) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 주택 | 접수/개시결정 | 2024.10.16 | 매각물건 | - 일괄매각 - 목록1 지상에 데크 약16.4㎡가 소재, 매각 포함, 목록2에 포함하여 감정함 - 목록3 일부는 인접지(영광군 대마면 복평리 256-3번지) 지상에 소재하는 제시외 건물(벽돌조 슬레이트지붕 단층, 창고)이 점유한 것으로 판단되나 정확한 점유사항은 측량을 요함 - 목록3 제시외 건물 소재로 인하여 법정지상권 성립여지 있음 - 목록3 감정가는 제시외 건물 소재로 법정지상권 성립시 제한받은 가격임 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 84.45㎡ (25.5평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 성OO |
| 감정가격 | 76,427,280원 | 최저가격 | (56%)42,799,276원 | 채무자 | 성OO |
| 입찰보증금 | (10%)4,279,928원 | 낙찰가격 | 51,220,000원 | 채권자 | 농OOOOOOOO(OOOOOOOOOOOOOOOO) |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.13 | (100%)76,427,280원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.24 | (70%)53,499,096원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.10.28 | (56%)42,799,276원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 영광군 대마면 영장로9길 17-1 | 대 (계획관리지역) | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 영광군 대마면 영장로9길 17-1 (전라남도 영광군 영장로9길 17-1 (제1동)) | 경량철골구조 · (단독주택) | 84.45㎡ (25.5평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각 - 목록1 지상에 데크 약16.4㎡가 소재, 매각 포함, 목록2에 포함하여 감정함 - 목록3 일부는 인접지(영광군 대마면 복평리 256-3번지) 지상에 소재하는 제시외 건물(벽돌조 슬레이트지붕 단층, 창고)이 점유한 것으로 판단되나 정확한 점유사항은 측량을 요함 - 목록3 제시외 건물 소재로 인하여 법정지상권 성립여지 있음 - 목록3 감정가는 제시외 건물 소재로 법정지상권 성립시 제한받은 가격임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 84.45㎡ (25.5평) | 76,427,280원 | |||
경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로 외 벽 : 판넬 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창 호 : 새시창호입니다. 본건 기호2-가는 단독주택입니다. 본건 기호2-가는 위생 및 급배
본건은 전라남도 영광군 대마면 복평리 소재 "석정마을" 내에 위치하며, 주위는 농촌 취락지대로서, 주위환경은 보통시 됩니다. 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다. 본건 기호1은 사다리 평지로 단독주택 건부지입니다. 본건 기호3은 사다리 평지로 주거나지입니다. 본건 기호4는 부정형 평지로 주거나지 및 일부 도로입니다. 본건 기호1,4는 세로(가)입니다. 본건 기호3은 세로(불)입니다. 본건 기호1,3,4는 계획관리지역, 자연취락지구(20090413), 가축사육제한구역(금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. -. 본건 기호4는 공부상 지목이 "대" 이나, 현황은 "주거나지 및 일부 도로" 입니다. -임대관계는 미상입니다. 본건 기호2-가는
- 일괄매각 - 목록1 지상에 데크 약16.4㎡가 소재, 매각 포함, 목록2에 포함하여 감정함 - 목록3 일부는 인접지(영광군 대마면 복평리 256-3번지) 지상에 소재하는 제시외 건물(벽돌조 슬레이트지붕 단층, 창고)이 점유한 것으로 판단되나 정확한 점유사항은 측량을 요함 - 목록3 제시외 건물 소재로 인하여 법정지상권 성립여지 있음 - 목록3 감정가는 제시외 건물 소재로 법정지상권 성립시 제한받은 가격임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-04-15 | 근저당권 목록 | 영OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2022-09-02 | 근저당권 목록 | 영OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | 2024-05-14 | 가압류 | 영OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 4 | 2024-10-16 | 경매개시결정(신청채권) | 농OOOOOOOO(OOOOOOOOOOOOOOOO) | 46,175,945원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 목록1 지상에 데크 약16.4㎡가 소재, 매각 포함, 목록2에 포함하여 감정함 - 목록3 일부는 인접지(영광군 대마면 복평리 256-3번지) 지상에 소재하는 제시외 건물(벽돌조 슬레이트지붕 단층, 창고)이 점유한 것으로 판단되나 정확한 점유사항은 측량을 요함 - 목록3 제시외 건물 소재로 인하여 법정지상권 성립여지 있음 - 목록3 감정가는 제시외 건물 소재로 법정지상권 성립시 제한받은 가격임
당사자 내역
| 채권자 | 농OOOOOOOO(OOOOOOOOOOOOOOOO) | 채무자 | 성OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 성OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 영광군 대마면 영장로9길 17-1 | 대지면적 | 310㎡ (93.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 84.45㎡ (25.5평) | 건축면적 | 84.45㎡ (25.5평) | 건폐율 / 용적률 | 27.2% / 27.2% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 | 사용승인일자 | 2022-08-19 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 영광군 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 영광군세무서 | 영광군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 대마면 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 영광군 대마면 영장로9길 17-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7,642만원 | 6,267만원 | 82% | 6.2명 | 6,267만원 |
| 최근 3개월 | 7,642만원 | 6,190만원 | 81% | 5.8명 | 6,190만원 |
| 최근 6개월 | 7,642만원 | 6,114만원 | 80% | 5.4명 | 6,114만원 |
| 최근 12개월 | 7,642만원 | 6,037만원 | 79% | 5.1명 | 6,037만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 62점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,139만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,987만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,773만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,699만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,227만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,592만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 44.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 10km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경5460 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 영광군 영광읍 중앙로3길 16-8 | 2026.07.16 | 1억 4,234만원 | 5,200만원 | 36.5% | 매각 |
| 2019타경18110 | 단독·다가구 | 전라남도 영광군 영광읍 189-1 | 2026.05.19 | 2억 8,663만원 | 40만원 | 0.1% | 매각 |
| 2019타경18110 | 단독·다가구 | 전라남도 영광군 영광읍 191-1 | 2026.05.19 | 2억 8,663만원 | 9,870만원 | 34.4% | 매각 |
| 2025타경5801 | 다세대·연립 | 전라남도 영광군 영광읍 도동리 348-16 3층302호 | 2026.08.05 | 6,700만원 | 4,310만원 | 64.3% | 매각 |
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