2023타경551557
유찰 3회지분매각| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동대로239번길 72-20 (논현동) [도로명] 인천광역시 남동구 남동대로239번길 72-20 (논현동,두레비즈니스센터) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | 2023.12.22 | 매각물건 | -본건은 4층 전체이나, 임의적으로 구조변경을 한 것으로 보임. -호실 표시가 되어 있지 않아 건물관리인을 통해 호실을 특정함. -집합건축물 대장상 용도는 일반음식점임. |
| 토지면적 | 1,199.6㎡ (362.9평) | 건물면적 | 495.34㎡ (149.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,035,000,000원 | 최저가격 | (34%)355,005,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)35,500,500원 | 청구금액 | 1,023,864,995원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.10.29 | (34%)355,005,000원 | 유찰 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 남동구 남동대로239번길 72-20 (논현동) | 대 (일반상업지역) | 1,199.6㎡ (362.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,268,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 남동구 남동대로239번길 72-20 (논현동) (인천광역시 남동구 남동대로239번길 72-20 (논현동,두레비즈니스센터)) | 철근콘크리트구조 | 495.34㎡ (149.8평) | 토지·건물 일괄평가 | -본건은 4층 전체이나, 임의적으로 구조변경을 한 것으로 보임. -호실 표시가 되어 있지 않아 건물관리인을 통해 호실을 특정함. -집합건축물 대장상 용도는 일반음식점임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,199.6㎡ (362.9평) 건물: 495.34㎡ (149.8평) | 1,035,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 외 8개호로서, 외 벽 : 화강석물갈기 등 마감, 내 벽 : 인테리어 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호임. 공히 현재 "근린생활시설"로 이용중임. 공동 위생설비 및 급.배수설비 되어 있고, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 난방설비 등 갖추었음. 인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 세장형의 토지로서, 현재 "두레비즈니스센터" 건부지로 이용중임. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 각각 접함. 일반
대상물건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재, "남동인더스파크역(수인분당선)" 북측 인근에 위치하며, 부근은 중·소규모의 공장 및 지원시설, 제반 관련시설 등이 밀집하여 소재하는 산업단지로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함. 대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장 및 남측 인근으로 "남동인더스파크역(수인분당선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함. 대상물건은
-본건은 4층 전체이나, 임의적으로 구조변경을 한 것으로 보임. -호실 표시가 되어 있지 않아 건물관리인을 통해 호실을 특정함. -집합건축물 대장상 용도는 일반음식점임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-09-02 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2023-12-22 | 경매개시결정(신청채권) | 중OOOOO | 1,023,864,995원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-본건은 4층 전체이나, 임의적으로 구조변경을 한 것으로 보임. -호실 표시가 되어 있지 않아 건물관리인을 통해 호실을 특정함. -집합건축물 대장상 용도는 일반음식점임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 남동구 남동대로239번길 72-20 (논현동) | 대지면적 | 1,199.6㎡ (362.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 495.34㎡ (149.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 41.3% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남동구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남동구세무서 | 남동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 남동대로239번길 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 남동구 남동대로239번길 72-20 (논현동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 10억 3,500만원 | 8억 4,870만원 | 82% | 6.2명 | 8억 4,870만원 |
| 최근 3개월 | 10억 3,500만원 | 8억 3,835만원 | 81% | 5.8명 | 8억 3,835만원 |
| 최근 6개월 | 10억 3,500만원 | 8억 2,800만원 | 80% | 5.4명 | 8억 2,800만원 |
| 최근 12개월 | 10억 3,500만원 | 8억 1,765만원 | 79% | 5.1명 | 8억 1,765만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 53점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 7,750만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,940만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 3,004만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 6,557만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 6,767만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,666만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경10749 | 근린상가 | 인천광역시 강화군 길상면 강화남로 23 | 2026.10.06 | 2억 4,305만원 | 2억 8,110만원 | 115.7% | 매각 |
| 2024타경3029 | 근린상가 | 서울특별시 강서구 양천로 00344-00000 | 2026.09.01 | 9억 8,800만원 | 7억 2,000만원 | 72.9% | 매각 |
| 2024타경506042 | 근린상가 | 인천광역시 서구 북항로 00030-00000 | 2026.07.10 | 4억 2,100만원 | 1억 9,500만원 | 46.3% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
