2025타경13375 (3)
유찰 7회지분매각| 소재지 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 (쌍문동, 에드가쌍문) [도로명] 서울특별시 도봉구 삼양로 602 (쌍문동,에드가쌍문) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 1. 일괄매각 2. 감정평가서 기재에 의하면, 공부상 용도는 '근린생활시설'이나 현재 일시적으로 다른 구분건물(111호, 112호, 113호, 114호, 115호, 128호, 129호)과 함께 내부의 경계벽을 제거하고 일체로 사용하고자 인테리어 공사 중에 있고, 각 구분건물의 위치와 면적은 특정할 수 있으며 경계벽의 복원이 가능하다고 함. |
| 토지면적 | 12,444㎡ (3764.3평) | 건물면적 | 41.65㎡ (12.6평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 1,605,000,000원 | 최저가격 | (26%)420,741,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)42,074,100원 | 청구금액 | 2,532,200,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.04 | (100%)1,605,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.07 | (80%)1,284,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.05.12 | (64%)1,027,200,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.03 | (26%)420,741,000원 | 진행 |
물건 사진 (35장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 (쌍문동, 에드가쌍문) | 대 (준주거지역) | 12,444㎡ (3764.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,865,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 (쌍문동, 에드가쌍문) (서울특별시 도봉구 삼양로 602 (쌍문동,에드가쌍문)) | 철근콘크리트구조 | 41.65㎡ (12.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 1. 일괄매각 2. 감정평가서 기재에 의하면, 공부상 용도는 '근린생활시설'이나 현재 일시적으로 다른 구분건물(111호, 112호, 113호, 114호, 115호, 128호, 129호)과 함께 내부의 경계벽을 제거하고 일체로 사용하고자 인테리어 공사 중에 있고, 각 구분건물의 위치와 면적은 특정할 수 있으며 경계벽의 복원이 가능하다고 함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 12,444㎡ (3764.3평) 건물: 41.65㎡ (12.6평) | 1,605,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 구분건물 4개호로서, 외벽 : 석재 및 판넬 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 강화유리 등임. 기호(가),(다),(라) : 근린생활시설(공실상태)로 이용중임. 기호(나) : 공부상 용도는 근린생활시설이나 기준시점 현재 사무용으로 이용 중임. 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음. 본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 및 상업용 건물의 건부지로 이용중임. 본건은 서
본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변에는 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물, 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하여 대중교통상황은 보통임.
일괄매각 1. 일괄매각 2. 감정평가서 기재에 의하면, 공부상 용도는 '근린생활시설'이나 현재 일시적으로 다른 구분건물(111호, 112호, 113호, 114호, 115호, 128호, 129호)과 함께 내부의 경계벽을 제거하고 일체로 사용하고자 인테리어 공사 중에 있고, 각 구분건물의 위치와 면적은 특정할 수 있으며 경계벽의 복원이 가능하다고 함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-05-27 | 소유권 | 블OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-05-27 | 근저당권 | (OOOOOO | 3,084,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-01-16 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-07-31 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-09-29 | 임의경매 | 에OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-10-13 | 가압류 | 서OO | 15,177,530원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-12-03 | 압류 | 도OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각 1. 일괄매각 2. 감정평가서 기재에 의하면, 공부상 용도는 '근린생활시설'이나 현재 일시적으로 다른 구분건물(111호, 112호, 113호, 114호, 115호, 128호, 129호)과 함께 내부의 경계벽을 제거하고 일체로 사용하고자 인테리어 공사 중에 있고, 각 구분건물의 위치와 면적은 특정할 수 있으며 경계벽의 복원이 가능하다고 함.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 (쌍문동, 에드가쌍문) | 대지면적 | 12,444㎡ (3764.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 41.65㎡ (12.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.3% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 도봉구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 도봉구세무서 | 도봉구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼양로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 (쌍문동, 에드가쌍문) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 16억 500만원 | 13억 1,610만원 | 82% | 6.2명 | 13억 1,610만원 |
| 최근 3개월 | 16억 500만원 | 13억 5만원 | 81% | 5.8명 | 13억 5만원 |
| 최근 6개월 | 16억 500만원 | 12억 8,400만원 | 80% | 5.4명 | 12억 8,400만원 |
| 최근 12개월 | 16억 500만원 | 12억 6,795만원 | 79% | 5.1명 | 12억 6,795만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 1,037만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 2,299만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 7,264만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 9,475만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3억 1,723만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,418만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 49장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경10577 | 오피스텔 | 서울특별시 강북구 노해로 104 (수유동, 한원힐트리움 수유 아파트) | 2026.05.07 | 2억 3,300만원 | 1억 8,389만원 | 78.9% | 매각 |
| 2025타경11875 | 오피스텔 | 서울특별시 도봉구 도봉로106길 45-8 (창동, 트리안624) | 2026.06.09 | 2억 8,600만원 | 2억 1,016만원 | 73.5% | 매각 |
| 2025타경13583 | 오피스텔 | 서울특별시 도봉구 도봉로 596 (창동) | 2026.08.25 | 6억 1,600만원 | 3억 4,232만원 | 55.6% | 매각 |
| 2025타경12416 | 오피스텔 | 서울특별시 도봉구 도봉로 596 (창동) | 2026.07.07 | 6억 2,000만원 | 3억 4,299만원 | 55.3% | 매각 |
| 2025타경2811 | 오피스텔 | 서울특별시 도봉구 도봉로 596 (창동) | 2026.06.09 | 6억 5,300만원 | 3억 8,950만원 | 59.6% | 매각 |
| 2025타경12495 | 오피스텔 | 서울특별시 도봉구 도봉로104길 129-25 (창동, 제일그린빌) | 2026.08.11 | 3억 1,500만원 | 1억 1,695만원 | 37.1% | 매각 |
| 2025타경12565 | 오피스텔 | 서울특별시 강북구 덕릉로 93 (번동) | 2026.07.14 | 9,000만원 | 8,010만원 | 89% | 매각 |
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