2024타경3853
유찰 3회| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 옥도면 선유도리 산37 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | 2024.11.25 | 매각물건 | 지상에 이동이 용이한 컨테이너박스 및 조립식 하우스형태의 야외취식시설은 매각제외함 |
| 토지면적 | 2,373.82㎡ (718.1평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 591,082,210원 | 최저가격 | (34%)202,740,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)20,274,000원 | 청구금액 | 1,537,366,490원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.03.09 | (70%)413,757,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.04.13 | (49%)289,629,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.06.01 | (34%)202,740,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.11.09 | (34%)202,740,000원 | 진행 |
물건 사진 (35장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전북특별자치도 군산시 옥도면 선유도리 산37 | 대 (계획관리지역) | 2,373.82㎡ (718.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 450,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전북특별자치도 군산시 옥도면 선유도리 산37 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 지상에 이동이 용이한 컨테이너박스 및 조립식 하우스형태의 야외취식시설은 매각제외함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,373.82㎡ (718.1평) 건물: - | 591,082,210원 | |||
본건은 전북특별자치도 군산시 옥도면 선유도리 소재 "선유도초·중학교" 북동측 인 근(기호1-3,6) 및 남동측 인근(기호4,5)에 각각 위치하며, 부근은 해수욕장 주변 각 종 근린생활시설 및 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 해안 어촌지대로 제반 주위환경은 보통시됨. 본건 및 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성 및 대중교통이용 여건의 편부 등을 고려한 제반 교통상황은 보통시됨. - 기호1) 사다리형 평지로서, "주상나지" 임. - 기호2) 부정형 완경사지로서, "전(휴경지)" 임. - 기호3-5) 부정형 완경사지로서, "자연림" 임. - 기호6) 사다리형 완경사지로서, "주거나지" 임. - 기호1) 북측으로 폭 약 6M의 아스팔트포장도로와 접함. - 기호2,3,6) 현황 "맹지" 로서 인접지 등을 통해 출입함. - 기호4) 북측으로 현황 폭 약 4-5M의 아스팔트포장도로가 통과함. - 기호5) 남측으로 현황 폭 약 4-5M의 아스팔트포장도로가 통과함. -
지상에 이동이 용이한 컨테이너박스 및 조립식 하우스형태의 야외취식시설은 매각제외함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2016-01-13 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2016-01-13 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2016-11-11 | 근저당권 | 익OO | 520,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 1 | 2016-12-16 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2018-12-18 | 근저당권 | 익OO | 52,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2021-04-15 | 근저당권 | 익OO | 520,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2021-08-20 | 근저당권 | 익OO | 169,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2021-09-01 | 근저당권 | 익OO | 390,000,000원 | 소멸 | - |
| 9 | 2023-04-21 | 근저당권 | 익OO | 260,000,000원 | 소멸 | - |
| 10 | 2024-11-20 | 임의경매 | 익OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2025-01-15 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
지상에 이동이 용이한 컨테이너박스 및 조립식 하우스형태의 야외취식시설은 매각제외함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전북특별자치도 군산시 옥도면 선유도리 산37 | 대지면적 | 2,373.82㎡ (718.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 군산시 관할 등기소 (군산지원) | 군산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전북특별자치도 관할 지방국세청 | 전북특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 군산시세무서 | 군산시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 옥도면 행정복지센터(주민센터) | 전북특별자치도 군산시 옥도면 선유도리 산37 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 9,108만원 | 4억 8,468만원 | 82% | 6.2명 | 4억 8,468만원 |
| 최근 3개월 | 5억 9,108만원 | 4억 7,877만원 | 81% | 5.8명 | 4억 7,877만원 |
| 최근 6개월 | 5억 9,108만원 | 4억 7,286만원 | 80% | 5.4명 | 4억 7,286만원 |
| 최근 12개월 | 5억 9,108만원 | 4억 6,695만원 | 79% | 5.1명 | 4억 6,695만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 75점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 137만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,160만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 3,137만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,799만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 5,286만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,289만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 11건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 35장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경158 | 토지·임야 | 전북특별자치도 군산시 옥도면 대장도리 31-2 | 2026.04.27 | 1억 5,700만원 | 3,927만원 | 25% | 매각 |
| 2025타경20847 | 토지·임야 | 전북특별자치도 군산시 옥도면 선유도리 산4-7 | 2026.04.27 | 2억 7,094만원 | 1억 5,120만원 | 55.8% | 매각 |
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