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대한민국 법원경매정보 기반
제이옥션JAUCTION COURT DATA
관련물건번호 (1건)

2025타경51616

유찰 3회
매각기일:2026.11.16 (제101호 경매법정)|담당계:목포지원 경매3계 (061-270-6693)|배당종기일:2026.02.03
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소재지
전라남도 신안군 임자면 광산리 산49
경매구분부동산강제경매
물건종류임야접수/개시결정-매각물건농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환) 지상 소재 비닐하우스 매각 제외 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)(2025.12.12.자 임자면장 사실조회회신서 참조), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음 공부상 '답'이나 현황상 '답 및 일부 나지'임, 지상 소재 비닐하우스 매각 제외
토지면적6,480㎡ (1960.2평)건물면적0소유자소유자 있음
감정가격116,640,000원최저가격
(45%)52,254,000원
채무자채무자 있음
입찰보증금
(10%)11,664,000원
청구금액16,980,013원채권자채권자 있음
■

매각 물건 현황

감정기관 : 법원 지정 감정평가법인
목록소재지 · 지번용도 · 구조 · 내역면적감정가 · 단가비고
토지 1전라남도 신안군 임자면 광산리 산49대6,480㎡ (1960.2평)토지·건물 일괄평가매각포함
건물 2전라남도 신안군 임자면 광산리 산49임야-토지·건물 일괄평가농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환) 지상 소재 비닐하우스 매각 제외 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)(2025.12.12.자 임자면장 사실조회회신서 참조), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음 공부상 '답'이나 현황상 '답 및 일부 나지'임, 지상 소재 비닐하우스 매각 제외
총 감정가격 합계토지: 6,480㎡ (1960.2평)
건물: -
116,640,000원
[현황 · 위치 및 주변환경]

본건 (1)은 전라남도 신안군 임자면 도찬리 소재 &apos;도찬리마을&apos; 동측 인근, (2)~(4)는‘진리마을’북측인근, (5)(6)은‘하우리항 남동측 인근에 위치하며, 주위는 마을 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌지역임. 본건(1)~(6)은 인근까지 차량진입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통임. 본건 (1)은 가장형 평지의 답 및 일부나지 (2)는 부정형 완경사 도로 및 경사지, (3)(4)는 부정형 완경사 도로,(5)는 사다리 완경사의 자연림, (6)은 사다리 완경사 자연림 및 일부나지임. 본건 (1)은 폭 약3m정도의 콘크리트포장도로에 양면이 접함. 본건 (2)는 폭 약 4m정도의 콘크리트포장도로에 접함. 본건 (3)(4)는 본건 자체가 약 3m 정도의 콘크리트포장도로임. 본건 (5)(6)은 폭 약 2.5m 정도의 비포장도로에 접함. 본건 (1) : 농림지역(농림지역),가축사육제한구역(모든가축제한구역 -소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리) <가축분뇨

[참고사항]

농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환) 지상 소재 비닐하우스 매각 제외 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)(2025.12.12.자 임자면장 사실조회회신서 참조), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음 공부상 '답'이나 현황상 '답 및 일부 나지'임, 지상 소재 비닐하우스 매각 제외

■

임차인 현황

말소기준일(소액) : 2024-07-24|배당요구종기일 : 2026.02.03
임차인 / 대항력점유부분 / 기간전입 / 확정 / 배당보증금 / 차임권리분석비고
조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정)
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2024.07.24.가압류|청구/채권금액 : 16,980,013원
순번접수일자등기목적 / 권리종류권리자 (채권자)채권금액소멸여부비고
12024-07-24가압류신OO-말소말소기준권리 (최선순위)
2-경매개시결정(신청채권)신청채권자16,980,013원소멸경매신청 채권청구액
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■

주의사항 및 매각조건

농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환) 지상 소재 비닐하우스 매각 제외 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)(2025.12.12.자 임자면장 사실조회회신서 참조), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음 공부상 '답'이나 현황상 '답 및 일부 나지'임, 지상 소재 비닐하우스 매각 제외

■

당사자 내역

채권자채권자 있음채무자채무자 있음
소유자소유자 있음관련사건대법원 나의사건검색 ↗
■

국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
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체납 내역 (관리비 등)

조사일자체납금액비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수
■

건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치전라남도 신안군 임자면 광산리 산49대지면적6,480㎡ (1960.2평)
연면적-건축면적-건폐율 / 용적률- / -
주용도임야주구조 / 층수-사용승인일자-
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관할 행정기관 안내

기관구분기관명소재지 주소대표전화관할구역/바로가기
등기소신안군 관할 등기소 (목포지원)목포지원 경매집행관실 등기국(과)법원 안내 대표전화홈페이지 ↗
지방국세청전라남도 관할 지방국세청전라남도 지방국세청 청사국번없이 126홈페이지 ↗
관할세무서신안군세무서신안군 관내 세무서국번없이 126 (국세상담센터)홈페이지 ↗
행정복지센터임자면 행정복지센터(주민센터)전라남도 신안군 임자면 광산리 산49관할 시·군·구 대표전화홈페이지 ↗
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간평균감정가평균매각가평균매각가율평균입찰자수예상매각가 (추정)
최근 1개월1억 1,664만원9,564만원82%6.2명9,564만원
최근 3개월1억 1,664만원9,447만원81%5.8명9,447만원
최근 6개월1억 1,664만원9,331만원80%5.4명9,331만원
최근 12개월1억 1,664만원9,214만원79%5.1명9,214만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 3,220만원
최저매각가 대비 +1,556만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수16.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수45점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수43.7점
가격 매력도 및 안정성 종합
모델: taxonomy_median_baseline유사 표본: 1,203건 학습
* AI 분석은 참고용 통계 지표이며 법적 보증을 하지 않습니다.

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표
R4전문가 검토 권장

위험도 점수: 80점 / 100점

자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.

핵심 주의 요인 (5건)

입찰 전 우선 소명 대상
등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

비소멸 권리 신호확인

수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.

감정평가서 확인 필요확인

법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 3회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금
보수 시나리오
5,225만원
예상 대출액
2,612만원
필요 현금(실투자)
3,470만원
가정 조건
LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
5,643만원
예상 대출액
3,386만원
필요 현금(실투자)
3,119만원
가정 조건
LTV 60%
공격 시나리오
6,061만원
예상 대출액
3,939만원
필요 현금(실투자)
2,988만원
가정 조건
LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트
권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유준비 완료

임차·점유 데이터 0건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 1장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 55.2% 하락, 유찰 3회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

  • 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
  • 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
  • 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장
  1. 1

    등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.

    근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

  2. 2

    비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.

    근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.

  3. 3

    감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.

    근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

  4. 4

    가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.

    근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석
인근 매각표본 6건 분석
평균 낙찰가율 62.25%
최고 101.3% · 최저 24.8%
50%100%평균39%07/27101%07/0693%07/0625%06/2950%10/1965%06/08
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)

최근 매각 일자순
사건번호물건용도소재지매각일자감정가낙찰가낙찰가율결과
2024타경52766토지·임야전라남도 신안군 임자면 광산리 629-12026.07.276,295만원2,456만원39%매각
2025타경50921토지·임야전라남도 신안군 임자면 산3-12026.07.0625억 8,843만원26억 2,100만원101.3%매각
2025타경50921토지·임야전라남도 신안군 임자면 광산리 산3-12026.07.0625억 8,843만원24억 500만원92.9%매각
2025타경283토지·임야전라남도 신안군 임자면 재원리 산1632026.06.291,697만원421만원24.8%매각
2025타경51493토지·임야전라남도 신안군 임자면 삼두리 700-12026.10.194,576만원2,300만원50.3%매각
2025타경51607토지·임야전라남도 신안군 임자면 삼두리 8832026.06.082,529만원1,650만원65.2%매각

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