2025타경618
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 1432 안양아이에스비즈타워센트럴 [도로명] 경기도 안양시 만안구 덕천로152번길 25 (안양동,안양아이에스비즈타워센트럴) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 집합건축물대장 상 공장(지식산업센터(창고)) 용도이며, 집합건축물대장(표제부,갑)에 '위반건축물'로 표시되어 있음 |
| 토지면적 | 24,777.6㎡ (7495.2평) | 건물면적 | 35.31㎡ (10.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 99,000,000원 | 최저가격 | (33%)32,440,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,244,000원 | 청구금액 | 42,187,770원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.09.01 | (41%)40,550,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.06 | (33%)32,440,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.10 | (33%)32,440,000원 | 03 |
| 7회 | 2026.11.10 | (26%)25,952,000원 | 진행 |
물건 사진 (15장)
사진 01
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 안양시 만안구 안양동 1432 안양아이에스비즈타워센트럴 | 공장용지 (일반공업지역) | 24,777.6㎡ (7495.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,499,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 안양시 만안구 안양동 1432 안양아이에스비즈타워센트럴 (경기도 안양시 만안구 덕천로152번길 25 (안양동,안양아이에스비즈타워센트럴)) | 철근콘크리트조 | 35.31㎡ (10.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 집합건축물대장 상 공장(지식산업센터(창고)) 용도이며, 집합건축물대장(표제부,갑)에 '위반건축물'로 표시되어 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 24,777.6㎡ (7495.2평) 건물: 35.31㎡ (10.7평) | 99,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물내 지하2층 제비239호로서, 외벽 : 복합판넬, 몰탈위 페인트 등 내벽 : 페인팅 등 마감 집합건축물 대장상 공장(지식산업센터(창고)) 용도 임. 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 소방설비, 주차시설 등 공용설비 갖추어져 있음. 다각형의 토지로 접면도로와 인접토지와 등고 평탄하며, 공장(지식산업센터, 창고) 및 지원 시설(기숙사, 제2종근린생활시설) 건부지로 이용중임. 남동측으로 노폭 약15미터, 북동측으로 노폭 약20~30미터 포장도로에 접함. 토지이용계획확인서상 '도시지역, 일반공업
본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '덕천초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 지식산업센터, 관공서(고용노동부 안양지청) 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 남서측 인근에 명학역(1호선) 이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 양호한 편임.
집합건축물대장 상 공장(지식산업센터(창고)) 용도이며, 집합건축물대장(표제부,갑)에 '위반건축물'로 표시되어 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-03-04 | 소유권 | 변OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-03-04 | 근저당권 | 농OO | 49,200,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-12-05 | 가압류 | 토OO | 176,179,196원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-01-10 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-04-14 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-12-31 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
집합건축물대장 상 공장(지식산업센터(창고)) 용도이며, 집합건축물대장(표제부,갑)에 '위반건축물'로 표시되어 있음
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 안양시 만안구 안양동 1432 안양아이에스비즈타워센트럴 | 대지면적 | 24,777.6㎡ (7495.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 35.31㎡ (10.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 안양시 관할 등기소 (안양지원) | 안양지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 안양시세무서 | 안양시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 만안구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 안양시 만안구 안양동 1432 안양아이에스비즈타워센트럴 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9,900만원 | 8,118만원 | 82% | 6.2명 | 8,118만원 |
| 최근 3개월 | 9,900만원 | 8,019만원 | 81% | 5.8명 | 8,019만원 |
| 최근 6개월 | 9,900만원 | 7,920만원 | 80% | 5.4명 | 7,920만원 |
| 최근 12개월 | 9,900만원 | 7,821만원 | 79% | 5.1명 | 7,821만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,622만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,457만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,102만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,239만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,445만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,158만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 25장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경502 | 근린상가 | 경기도 안양시 만안구 덕천로152번길 25 (안양동) | 2026.06.16 | 2억 9,400만원 | 2억 1,200만원 | 72.1% | 매각 |
| 2023타경108518 | 근린상가 | 경기도 안양시 만안구 전파로44번길 57 (안양동) | 2026.10.06 | 11억 6,000만원 | 2억 77만원 | 17.3% | 매각 |
| 2025타경101015 | 근린상가 | 경기도 안양시 만안구 덕천로72번길 72 (안양동) | 2026.09.01 | 6억 3,100만원 | 4억 7,500만원 | 75.3% | 매각 |
| 2025타경100805 | 근린상가 | 경기도 안양시 동안구 경수대로 769 (호계동) | 2026.06.23 | 2억 9,500만원 | 1억 4,110만원 | 47.8% | 매각 |
| 2025타경101141 | 근린상가 | 경기도 안양시 만안구 안양로 180 (안양동, 안양 KCC 스위첸) | 2026.07.14 | 5억 3,000만원 | 2억 8,120만원 | 53.1% | 매각 |
| 2025타경101218 | 근린상가 | 경기도 안양시 동안구 평촌대로179번길 40 (호계동) | 2026.04.21 | 3억 5,200만원 | 3억 7,600만원 | 106.8% | 매각 |
| 2024타경2297 | 근린상가 | 경기도 안양시 만안구 장내로139번길 52 (안양동) | 2026.05.12 | 4,700만원 | 2,158만원 | 45.9% | 매각 |
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