2025타경32753
유찰 3회지분매각2026.10.28 (입찰법정)||
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| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 첨단중앙로182번길 50 (쌍암동, 에이엠시티센트럴파크) [도로명] 광주광역시 광산구 첨단중앙로182번길 50 (쌍암동,에이엠시티센트럴파크) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 1501호와 1501-1호로 나누어서 사용중 - 관리비 미납내역 있음 - 공부상 용도는 "근린생활시설"이며 현황은 "주택전시관(홍보관), 사무실, 지하 전용창고 2개소 등"임 - 공용부분의 지1층 창고 376.2275㎡는 이 사건 구분건물의 단독(전용)사용 공간으로 간주하여 감정평가액을 정함(감정평가서 참조) |
| 토지면적 | 3,600.2㎡ (1089.1평) | 건물면적 | 621.15㎡ (187.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,190,000,000원 | 최저가격 | (29%)627,917,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)62,791,700원 | 청구금액 | 1,185,698,360원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.24 | (56%)1,226,400,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.05 | (45%)981,120,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.16 | (36%)784,896,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.28 | (29%)627,917,000원 | 진행 |
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물건 사진 (57장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 광산구 첨단중앙로182번길 50 (쌍암동, 에이엠시티센트럴파크) | 대 (중심상업지역) | 3,600.2㎡ (1089.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,526,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 광산구 첨단중앙로182번길 50 (쌍암동, 에이엠시티센트럴파크) (광주광역시 광산구 첨단중앙로182번길 50 (쌍암동,에이엠시티센트럴파크)) | 철근콘크리트구조 | 621.15㎡ (187.9평) | 토지·건물 일괄평가 | - 1501호와 1501-1호로 나누어서 사용중 - 관리비 미납내역 있음 - 공부상 용도는 "근린생활시설"이며 현황은 "주택전시관(홍보관), 사무실, 지하 전용창고 2개소 등"임 - 공용부분의 지1층 창고 376.2275㎡는 이 사건 구분건물의 단독(전용)사용 공간으로 간주하여 감정평가액을 정함(감정평가서 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,600.2㎡ (1089.1평) 건물: 621.15㎡ (187.9평) | 2,190,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층 지상15층 건물 내 15층 1501호로서 ·외벽 : 화강석, 치장벽돌, 몰탈위 페인팅 등, ·내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일, 인테리어 등, ·바닥 : 하드너, 타일 등, ·창호 : 강화유리, 하이새시 등 으로 치장 또는 마감하였습니다. 본건의 공부상 용도는 근린생활시설이며, 주택전시관(홍보관), 사무실, 지하 전용창고 2개소 등입니다. 위생 및 급·배수설비, 천정형 에어컨설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 주차타워 등을 갖추고 있습니다. 본건 토지는 정
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 'TBN광주교통방송국' 동측 인근에 위치한 에이엠시티센트럴파크 15층 1501호로서 주변은 업무시설, 상업시설, 교육 및 연구시설, 공동주택, 근린공원 등이 혼재하는 지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다. 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됩니다. 본건은
[참고사항]
- 1501호와 1501-1호로 나누어서 사용중 - 관리비 미납내역 있음 - 공부상 용도는 "근린생활시설"이며 현황은 "주택전시관(홍보관), 사무실, 지하 전용창고 2개소 등"임 - 공용부분의 지1층 창고 376.2275㎡는 이 사건 구분건물의 단독(전용)사용 공간으로 간주하여 감정평가액을 정함(감정평가서 참조)
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2018-10-26|배당요구종기일 : 2025.08.04
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-08-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 비알홀딩스,장OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-08-21 확정: 2019-08-21 배당: 2019-08-21 | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 비알홀딩스,장OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-08-21 확정: 2019-08-21 배당: 2019-08-21 | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 케이홀딩스,장OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-08-21 확정: 2019-08-21 배당: 2019-08-21 | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 케이홀딩스,장OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-08-21 확정: 2019-08-21 배당: 2019-08-21 | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 케이홀딩스,장OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2019-08-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 비알홀딩스,장OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2019-08-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 빛가람산업개발,이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-10-23 확정: 2019-10-23 배당: 2019-10-23 | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 빛가람산업개발,이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-10-23 확정: 2019-10-23 배당: 2019-10-23 | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-10-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 빛가람산업개발,이OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2019-10-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-03-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 성암홀딩스,조OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2021-03-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 성암홀딩스,조OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-03-15 확정: 2021-03-15 배당: 2021-03-15 | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 성암홀딩스,조OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-03-15 확정: 2021-03-15 배당: 2021-03-15 | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유한회사 선한,조OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-06-29 확정: 2022-06-29 배당: 2022-06-29 | 보: 300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유한회사 선한,조OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-06-29 확정: 2022-06-29 배당: 2022-06-29 | 보: 300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유한회사 선한,조OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2022-06-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-06-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 큐브홀딩스, 김유리 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2022-08-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 큐브홀딩스, 김유리 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-08-09 확정: 2022-08-09 배당: 2022-08-09 | 보: 300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-08-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 큐브홀딩스, 김유리 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-08-09 확정: 2022-08-09 배당: 2022-08-09 | 보: 300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-04-21 확정: 2023-04-21 배당: 2023-04-21 | 보: 2,023만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-04-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-04-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 보람산업 주식회사,김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-09-11 확정: 2023-09-11 배당: 2023-09-11 | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 보람산업 주식회사,김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-09-11 확정: 2023-09-11 배당: 2023-09-11 | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 보OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-10-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 보람산업 주식회사,김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-10-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유한회사 피알디,이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-11-16 확정: 2023-11-16 배당: 2023-11-16 | 보: 300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유한회사 피알디,이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-11-16 확정: 2023-11-16 배당: 2023-11-16 | 보: 300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유한회사 피알디,이OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-11-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-11-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인35 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,900만원 월: 1,200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인36 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,900만원 월: 1,200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (36건) | - | 보: 1억 7,623만원 월: 2,400,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2018.10.26. 근저당권|청구/채권금액 : 1,185,698,360원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-10-26 | 소유권 | 광OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-10-26 | 근저당권 | (OOOOOOOOOOOOO | 1,440,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-07-20 | 가압류 | 한OO | 1,000,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-04-19 | 압류 | 광OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-01-15 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-04-17 | 압류 | 광OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-05-09 | 압류 | 광OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-05-15 | 임의경매 | 동OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
- 1501호와 1501-1호로 나누어서 사용중 - 관리비 미납내역 있음 - 공부상 용도는 "근린생활시설"이며 현황은 "주택전시관(홍보관), 사무실, 지하 전용창고 2개소 등"임 - 공용부분의 지1층 창고 376.2275㎡는 이 사건 구분건물의 단독(전용)사용 공간으로 간주하여 감정평가액을 정함(감정평가서 참조)
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 광산구 첨단중앙로182번길 50 (쌍암동, 에이엠시티센트럴파크) | 대지면적 | 3,600.2㎡ (1089.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 621.15㎡ (187.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 17.3% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광산구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광산구세무서 | 광산구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 첨단중앙로182번길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 광산구 첨단중앙로182번길 50 (쌍암동, 에이엠시티센트럴파크) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 21억 9,000만원 | 17억 9,580만원 | 82% | 6.2명 | 17억 9,580만원 |
| 최근 3개월 | 21억 9,000만원 | 17억 7,390만원 | 81% | 5.8명 | 17억 7,390만원 |
| 최근 6개월 | 21억 9,000만원 | 17억 5,200만원 | 80% | 5.4명 | 17억 5,200만원 |
| 최근 12개월 | 21억 9,000만원 | 17억 3,010만원 | 79% | 5.1명 | 17억 3,010만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
15억 8,989만원
최저매각가 대비 +5,689만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수25.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수54.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수46.68점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 36건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
6억 2,791만원
- 예상 대출액
- 3억 1,395만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 2,886만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
6억 7,815만원
- 예상 대출액
- 4억 689만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 8,671만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
7억 2,838만원
- 예상 대출액
- 4억 7,344만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 7,094만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 36건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 70장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 36건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 56.33%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (11건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경32326 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 광산구 임방울대로826번길 29-31 (쌍암동) | 2026.08.19 | 3억 2,500만원 | 6,722만원 | 20.7% | 매각 |
| 2025타경32866 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 광산구 첨단중앙로 96 (월계동) | 2026.06.16 | 3억 400만원 | 1억 7,025만원 | 56% | 매각 |
| 2025타경4594 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 광산구 임방울대로 727-5 (월계동, 첨단과학산업기지 라인3차아파트) | 2026.05.19 | 2억 5,400만원 | 9,239만원 | 36.4% | 매각 |
| 2025타경6293 | 근린상가 | 광주광역시 북구 연제동 1041 허드슨1041 10층1016호 | 2026.07.28 | 1억 4,000만원 | 6,300만원 | 45% | 매각 |
| 2025타경33621 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 광산구 신창로131번길 15 (신창동) | 2026.09.29 | 4억 500만원 | 2억 6,152만원 | 64.6% | 매각 |
| 2024타경88151 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 북구 양산제로 105 (연제동) | 2026.07.28 | 2억 9,400만원 | 6,748만원 | 23% | 매각 |
| 2025타경33787 | 오피스텔 | 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 6층602호 | 2026.08.06 | 1억 2,700만원 | 8,890만원 | 70% | 매각 |
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