2025타경508899 (2)
유찰 2회지분매각| 소재지 | (원당동,제일프라자) [도로명] 인천광역시 서구 이음5로 34 (원당동,제일프라자) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | 2025.04.23 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 1,273㎡ (385.1평) | 건물면적 | 40.4㎡ (12.2평) | 소유자 | 이OO |
| 감정가격 | 1,140,000,000원 | 최저가격 | (70%)798,000,000원 | 채무자 | 이OO |
| 입찰보증금 | (10%)79,800,000원 | 청구금액 | 1,324,938,215원 | 채권자 | 인OOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.10.28 | (70%)798,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (원당동,제일프라자) | 대 | 1,273㎡ (385.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | (원당동,제일프라자) (인천광역시 서구 이음5로 34 (원당동,제일프라자)) | 철근콘크리트구조 · 지상8층 | 40.4㎡ (12.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,273㎡ (385.1평) 건물: 40.4㎡ (12.2평) | 1,140,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제1층 제107호 및 제108호로서, (사용승인일 : 2022.05.13.) 외벽 : 석재 붙임 및 커튼월 마감 등, 창호 : 커튼월 및 샷시 창호 등임. 각각 근린생활시설로 이용중임. 위생 및 급배수설비, 냉방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음. 인접도로 및 필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 건부지(제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설)로 이용중임. 본건 북측 및 남측으로 노폭 약 20m 및 15m 내외의 포장도로와 각각 접함. 일반상업지역(2024-12-17) , 지구단위계획구역(2024-12-17) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-41
본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 '아라역사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 인천 도시철도 1호선 '아라역'이 개통될 예정임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-06-02 | 근저당 | 이OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-04-23 | 경매개시결정(신청채권) | 인OOOOOOOO | 1,324,938,215원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 인OOOOOOOO | 채무자 | 이OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 이OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (원당동,제일프라자) | 대지면적 | 1,273㎡ (385.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 40.4㎡ (12.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 3.2% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해당 시/군/구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (원당동,제일프라자) 관할 지방국세청 | (원당동,제일프라자) 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해당 시/군/구세무서 | 해당 시/군/구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (원당동,제일프라자) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11억 4,000만원 | 9억 3,480만원 | 82% | 6.2명 | 9억 3,480만원 |
| 최근 3개월 | 11억 4,000만원 | 9억 2,340만원 | 81% | 5.8명 | 9억 2,340만원 |
| 최근 6개월 | 11억 4,000만원 | 9억 1,200만원 | 80% | 5.4명 | 9억 1,200만원 |
| 최근 12개월 | 11억 4,000만원 | 9억 60만원 | 79% | 5.1명 | 9억 60만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 35점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 9,900만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 1,577만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5억 1,710만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 6,221만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6억 169만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 4,217만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12556 | 오피스텔 | (양평동2가, 어반스테이) | 2026.11.05 | 3억 3,900만원 | 2억 5,800만원 | 76.1% | 매각 |
| 2025타경12854 | 오피스텔 | (당산동4가, 블리스다임빌) | 2026.11.05 | 3억 3,100만원 | 2억 4,000만원 | 72.5% | 매각 |
| 2025타경13521 | 오피스텔 | (여의도동, 콤비빌딩) | 2026.11.03 | 6억 7,800만원 | 6억 8,996만원 | 101.8% | 매각 |
| 2024타경4549 | 오피스텔 | 경기도 부천시 소사구 경인로193번길 8-9 (심곡본동) | 2026.10.27 | 34억 875만원 | 22억 8,000만원 | 66.9% | 매각 |
| 2024타경83154 | 오피스텔 | 경기도 고양시 일산동구 호수로 340-11 (백석동) | 2026.07.30 | 4억 1,400만원 | 5,888만원 | 14.2% | 매각 |
| 2024타경63423 | 오피스텔 | [집합건물 철근콘크리트구조 43.5001㎡] | 2026.07.08 | 6억 3,000만원 | 6,933만원 | 11% | 진행중 |
| 2024타경10749 | 근린상가 | 인천광역시 강화군 길상면 강화남로 23 | 2026.10.06 | 2억 4,305만원 | 2억 8,110만원 | 115.7% | 매각 |
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