2024타경110919
유찰 10회지분매각| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1505-8 탑클라우드 [도로명] 경상남도 김해시 해반천로130번길 33 (삼계동,탑클라우드) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 대항력 있는 임차인 있음. 오피스텔로 이용중. |
| 토지면적 | 892.9㎡ (270.1평) | 건물면적 | 84.69㎡ (25.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 202,000,000원 | 최저가격 | (2%)4,173,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)417,300원 | 청구금액 | 145,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 10회 | 2026.07.23 | (6%)12,167,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.09.01 | (4%)8,517,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.10.06 | (3%)5,962,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.11.10 | (2%)4,173,000원 | 진행 |
물건 사진 (7장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 김해시 삼계동 1505-8 탑클라우드 | 대 (일반상업지역) | 892.9㎡ (270.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,972,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 김해시 삼계동 1505-8 탑클라우드 (경상남도 김해시 해반천로130번길 33 (삼계동,탑클라우드)) | 철근콘크리트구조 | 84.69㎡ (25.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 대항력 있는 임차인 있음. 오피스텔로 이용중. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 892.9㎡ (270.1평) 건물: 84.69㎡ (25.6평) | 202,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 스라브지붕 지상13층 건물 내 3층 301호로서 외 벽 : 석재, 드라이비트 등 마감 창 호 : 새시창구조임. 오피스텔로 이용중임. 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음. 본건 대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 제1종 근린생활시설 건부지로 이용중임. 본건 서측과 남측으로 폭 약 12-15미터의 포장도로와 접하며, 동측으로는 보행자 전용도로와 접함. 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(상업) , 지구단위계획구역(북부지구) , 보행자전용도로(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(접
본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 "북부동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.
대항력 있는 임차인 있음. 오피스텔로 이용중.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 전체 | 전입: 2015-05-11 확정: 2015-04-28 배당: 2024-09-19 | 보: 1억 4,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 전체 | 전입: 2015-05-11 확정: 2015-04-28 배당: - | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 2억 4,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2013-04-05 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-07-29 | 압류 | 김OO | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-09-18 | 압류 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2022-11-21 | 가압류 | 정OO | 60,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2022-12-01 | 가압류 | 김OO | 40,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-03-23 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 7 | 2023-04-17 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2024-08-19 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2024-10-21 | 압류 | 영OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
대항력 있는 임차인 있음. 오피스텔로 이용중.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 김해시 삼계동 1505-8 탑클라우드 | 대지면적 | 892.9㎡ (270.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 84.69㎡ (25.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 9.5% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2013-01-03 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 김해시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 김해시세무서 | 김해시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼계동 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 김해시 삼계동 1505-8 탑클라우드 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 200만원 | 1억 6,564만원 | 82% | 6.2명 | 1억 6,564만원 |
| 최근 3개월 | 2억 200만원 | 1억 6,362만원 | 81% | 5.8명 | 1억 6,362만원 |
| 최근 6개월 | 2억 200만원 | 1억 6,160만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,160만원 |
| 최근 12개월 | 2억 200만원 | 1억 5,958만원 | 79% | 5.1명 | 1억 5,958만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.9%입니다.
유찰 횟수가 10회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 208만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,013만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 270만원
- 필요 현금(실투자)
- 985만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 314만원
- 필요 현금(실투자)
- 974만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 97.9% 하락, 유찰 10회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.9%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 10회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (11건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경113079 | 오피스텔 | 경상남도 김해시 가야로 178 (삼계동) | 2026.05.06 | 1억원 | 5,000만원 | 50% | 매각 |
| 2025타경795 | 오피스텔 | 경상남도 김해시 삼계동 1460-7 블루시티퀸덤 4층402호 | 2026.05.07 | 1억 6,200만원 | 9,373만원 | 57.9% | 매각 |
| 2024타경6553 | 오피스텔 | 경상남도 김해시 외동 1394 엠타워 | 2026.07.23 | 69억 3,200만원 | 54억원 | 77.9% | 매각 |
| 2025타경11688 | 오피스텔 | 경상남도 김해시 인제로170번길 21-13 (어방동) | 2026.06.16 | 3,300만원 | 2,111만원 | 64% | 매각 |
| 2025타경10450 | 오피스텔 | 경상남도 김해시 호계로 412 (부원동) | 2026.06.04 | 2억 4,500만원 | 9,111만원 | 37.2% | 매각 |
| 2025타경10450 | 오피스텔 | 경상남도 김해시 호계로 412 (부원동) | 2026.05.07 | 1억 4,800만원 | 5,680만원 | 38.4% | 매각 |
| 2024타경101267 | 오피스텔 | 경상남도 김해시 부원동 1046 아이스퀘어몰 | 2026.05.28 | 24억 7,000만원 | 8억 1,510만원 | 33% | 유찰 |
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